「M Style Concept Life」プロジェクトの建物模型が届きました。プロジェクトの打合せ中は真っ白なスチレンボードの状態で中、外確認しながら利用していたのですが、打合せ完了とともにお色直しをお願いしていたのが本日届いたというわけです。
住まいづくりのコンサルティングでは必ず施主にアドバイスをするのですが、基本プランと外観デザインが決まったら必ず建築会社に模型を作ってもらい、目で見て触って確認していただくようにしています。現在ではCADのCG等が素晴らしくリアルにはなっていますが、やはり絵では分からない奥行きや高さなどは模型だからこそ分かるのです。
模型は3次元を認識しにくいと言われる女性でも良く分かりますし、光の入り具合や物の形などがとても良く理解できます。インテリアや家具のことも想像できすのです。設計事務所では新人の仕事の一つが模型作りで、模型を作ることで建物の構造や納まりを理解することができるようになるのです。（私自身も住宅会社に勤めていた時代にはスケールは小さいですが模型を作っていました・・・）
PCの発達によって模型のようなアナログ的な物は廃れてきていますが、やはり手にとって確認できる模型は住まいづくりにはかかせませんね。ちょっとした手間を惜しまないというのが、良い住まいづくりには欠かせない事なのです。住まいづくりを考えている方は、絶対模型を作ってもらうようにして下さい。
「M Style 円山 Concept Life」プロジェクト ～基本設計概要～
朝晩は少し寒いくらいの季節になりました。昼間の日差しはまだまだ厳しい日もありますが、カラッとした空気のおかげで日陰に入れば心地いいです。さて、先日ご紹介しました「M Style Concept Life」プロジェクトは順調に工事が進んでいます。現在、基礎補強の為の鋼管杭設置工事も終わり、基礎工事の真っ最中というところです。随時、プロジェクトの進捗情報はお伝えしていきたいと思っていますが、今回は第1回目として基本プランと外観デザインの概要をご紹介します。
まずは外観デザイン。住宅の見た目はとても重要です。今回の建物の外部色調はマリンカラーにしました。ホワイト系のモルタル吹付けの壁にブルー系の窓枠装飾で清涼感を出し、外部装飾のアイアンや付梁などの陰影で質感を醸し出し、軒下の付梁や開口部の曲面仕上げなどでおしゃれ感を高めています。湿式外壁の特徴を活かしたデコレーションを随所に取り入れ雰囲気のある佇まいとしました。
一般的な建売住宅は、コストを抑えるために簡略化した施工、量販品の利用などから乾式サイディング張りの外壁施工がほとんどです。サイディング張り施工では外部装飾や外部造作をすることはまずしません。コストの問題が大きいのですが、サイディングの性質上外部造作は不向きな事などがその理由です。結果、シンプルなデザインになり、乾式ならではのツルッとした表面では質感を出すことはできず、安っぽく軽い感じになってしまうのです。
次に配置と間取りですが、駐車スペースはセパレートに2台駐車分を確保し、基本の間取りは4LDKとしました。4人家族向けの設計です。玄関ホールは北側玄関を配慮し、ゆったりと広く大きく取りました。階段下までつなげることで奥行きさも出しています。そしてリビングへと繋がる壁の一部を大きな室内窓にして、リビングとの一体感、室内の明るさの確保をするようにしています。
1階は南側にLDK+和室を続き間で取り、広く快適に、多目的に使えるようにしています。そして対面式キッチン、リビング階段など、家族の距離が近くなるような設計としました。2階は最初から各部屋を独立させ、それぞ充分な収納を確保しています。主寝室にはバルコニーを設置し、トイレもつけています。階段ホール周りは玄関と同様に広く見えるよう、奥行きはゆったりめにとり、コーナーの壁も角切りするなどして工夫しています。
以上が、街並み、立地条件、デザイン、コストを考えたうえでの基本設計概要です。
もっと詳しい内容が知りたいという方は、こちらから お問い合わせ下さい。
プロジェクト名は「M Style Concept Life」
今日からSWです。今年は長いところでは5日間の大型連休になるようです。天気予報を見てみると、天候には恵まれそうなのでレジャーや観光する方には最高のSWとなりそうです。猛暑時期の夏休みよりも季節的にいいSWは何しても楽しめます。
さて、弊社が取り組んできましたエンドユーザー向け住まいづくりコンサルティングも10年目を迎えています。おかげさまで延べ130棟余りのお客様の住まいづくりのお手伝いをさせていただきました。
コンサルティングのご相談を受けさせていただく中で、「できれば注文住宅でお洒落な住宅を建てたいけど考える時間や打合せに費やす時間が無い」というエンドユーザーの方も多くいらっしゃいます。そして「注文住宅みたいなクオリティの建売があれば良いの」というお声も沢山ありました。そのリクエストに応えるべく、スタイルプランニングで昨年より取組みを始めた「コンセプト住宅建売プロジェクト」、そのプロジェクト第二弾がこの秋から始まります。
プロジェクトのコンセプトは、土地の立地条件と周辺環境からそこに建てるにふさわしい建築会社を私どもが選択し、スタイルプランニング自らが事業主となり、住宅を建て販売していくというものです。既存に多い、値段だけに特化した建売住宅ではなく、デザインと品質にこだわり、手間ひまを惜しまず、建築会社の特徴も活かし、プロならではのコスト削減をしてご提供していきます。
今回のプロジェクト第二弾は「岡山市中区円山」です。岡山でも由緒ある曹源寺の近くで、小学校へも徒歩2分、商業利便もとても良いという場所で、スタイルプランニングが考える「Lifeスタイル」、「コンセプトLife」に沿って提案致します。
建設地は北側接道の立地ですが陽当りはよく、周りは個性あるデザインの住宅に囲まれています。北側接道は間取りが効率的に取れますので坪数以上の広さを感じ取れます。周辺環境と一体となることでデザインを高めるような素敵な住まいをお住いを建築していきます。今月末に着工し、来年1月末には完成予定となっています。
プロジェクトの詳細や工事中の状況は随時HPなどでご紹介していきます。「M Style Concept Life」コンセプト住宅プロジェクト、ご期待ください！
完成お披露目会「中区高島新屋敷」
いつの間にか秋らしくなった9月の半ば、「中区高島新屋敷」の完成お披露目会に参加してきました。こちらのご施主様の住まいづくりを少しお手伝いさせていただきました。当日はお披露目会を兼ねた住まいづくりの相談会も開催させていただきご相談を受けさせていただきました。
こちらの建物の設計施工は、カーサ・カレラさん。住宅街の中の一際広い敷地の中に建ってる平屋のお宅なんです。クラシックな落ち着いたデザインが目に止まります。
完成お披露目会 「東区益野」
梅雨まっただ中、朝方は雷雨で土砂降りのお天気でしたが、お披露目会が始まる時間にはすっかり晴れて見学会日和となっていました。今回のお宅は、住替えコンサルティングでお世話をさせていただいたお客様で、設計・施工は本格木造住宅の「福富建設」さんです。
本格在来木造ならではの自然素材と大工工事の仕上がり。木の香りと、居心地の良さは作り手の愛情を感じるお住まいでした。
K様、ご新築おめでとうございます。
完成お披露目会 「中区賞田」
梅雨に入ってますが、雨の日も少なく、気温もほどほど、何となく過ごしやすい6月です。さて、先日、コンサルティングをさせていただいたお客様の完成お披露目会に参加してきました。こちらのお宅の設計・施工は、弊社と業務提携もさせていただいている（株）カーサ・カレラさんです。
いつもながらの細やかな設計、お洒落なデザイン、こだわり抜いた仕上がり、とても素敵なお住まいでした。当日はご施主様のR様ご家族、R様の親御様皆様も集われ、笑顔いっぱいのお披露目会でした。
R様、ご新築おめでとうございます。
セールスパーソンの「大丈夫」
5月は例年より暑い日が多かったようです。朝晩は涼しいし、日中も日陰は空気が乾燥してるおかげで涼しいせいか、言われるほどの暑さは感じていないのが正直なところです。
さて、先日の相談会での話しです。すでに総合展示場を何箇所か見学し、住宅会社さんとも数社ご相談をしているという状況のエンドユーザーさん、住宅会社が提供する無料のファイナンシャルプラン相談を受け、セールスパーソンから予算の増額を勧められたとのことでした。
元々、ご夫婦は、借入3500万円以内でと考えておられたようですが、フィナンシャルプラナーの意見では4500万円でも十分借りられます、大丈夫です！と言われたそうです。本当に大丈夫？と思い、第三者の意見が聞きたいと、私のところに相談に来られたという訳です。
今回のご夫婦のともに41歳、世帯年収は約700万円、自己資金は500万円と、支払年数にもよりますが4500万円の借入に必要な収入と貯蓄はたしかにあります。1000万円借入が増額できれば総資金は5,000万円。セールスパーソンがこれから行う、土地探しや建物のプランニングではかなり余裕を持つことができるでしょう。
ライフプランの計画書を見せていただくと、どうも返済比率のみでの検討しており、借入額はこれだけしても大丈夫！といってるようでした。このような話はよくあるのですが、セールスパーソンやフィナンシャルプランナーが返済比率だけから、これくらいは返済できますよと言ってアドバイスをしているパターンです。
収入に占める返済の割合、いわゆる返済比率は、年収400万円以上であれば上限35％とされています。今回の提案の場合、借入額を増やしても上限の35％を下回りますからそのように言ってるのです。でも、本当に大丈夫なのでしょうか？
ここでは、詳しく数字をあげて話しはしませんが、返済負担率を下げる一般的な方法は、長期でローンを組むことで月々の返済額を低くすることです。今回もそれを前提として計画を立てていました。今回の計画書でも住宅ローンの支払期間は35年でした。でも、35年ということは完済年齢が76歳。もちろん繰り上げ返済などの提案で早期の返済を勧めていますが、それが絶対的条件ならば、結果毎月の支払額を増やさないといけないのと同じことです。
セールスパーソンが悪いとか、住宅会社が酷いとか、そういう事ではなくセールスパーソンの目的は自社の住宅を販売する事ですから、それが達成できるような提案をすることは普通のことなんです。心配性なエンドユーザーなら計画を見てやめてしまうかもしれませんが、そう考えない人も多いので、このような計画を立て見極めや後押しをしているのです。
少し話は変わりますが、住宅会社のセールスパーソンは今でも歩合比率の高い給与で働いている人も少なくありません。1件売れば多額の歩合が貰えるとなれば、購入者の懐事情など気にせず、可能な限り契約ができるように努めるのは当たり前なのです。購入者のために本当に親身になってアドバイスをができるような環境は、住宅業界には中々整っていないのです。
話は戻りますが、相談の結果ご夫婦は当初通り3500万円程度に借入を抑え、それで購入できる土地と住宅会社を求めることになりました。 住まいづくりでは、計画予算が当初より上がる事は多いのですが、数百万円単位の予算の上積みは、今後のライフプランニングを大きく左右しかねません。エンドユーザーが考えていることは、買えるかどうか、買っても大丈夫かという2点で、セールスパーソンは買えるかどうかの1点です。エンドユーザーが悩む、買っても大丈夫か、のリスクの部分は、「大丈夫」という言葉で濁しているのです。
住まいづくりの相談というと、見積もりのチェックや商談アドバイスだけと思われがちですが、実際には普段の生活や家での過ごし方などライフスタイルの話を伺う方時間の方が長いです。なぜならば、家を買う事が本当に楽しい生活に結びつくのか、なぜ住宅が必要なのかを確認することが重要だからです。セールスパーソンの「大丈夫」は、今一度計画を見直してみるキーワードなのです。
2015年度の住まいづくりセミナー
5月、6月はお出掛けするにはちょうどいい季節です。ですから住まいづくりに関するセミナーも目白押しなんです。各住宅総合展示場や住宅会社などでは様々なセミナーが毎週末開催されています。
この2015年度はある意味特別で、消費税10％を1年半先送りしてぜがひでも景気浮揚をしてもしたいと、至れりつくせりの住宅政策が打ち出されました。個人消費底上げを図る最たるものが住宅取得だからです。毎度のことと言ってしまえばそれだけですが、実際にこのタイミングで住宅取得を考えている方には過去最高の条件が揃ったと言えるかも知れません。それを学ぶセミナーを今月、来月に開催します。
昨年度からの行われている、住まい給付金、住宅ローン減税の拡充、今年度から始まった省エネ住宅エコポイント、フラット35S金利の0.6％引下げ、住宅資金贈与の拡充などを確認していくセミナーです。
どれも予算措置ですので期限があります。いつまでに何をどのように進めたらよいかなど、詳しくそして分かりやすく解説しますので、ご興味のある方はぜひセミナーにご参加ください、
不動産取引の両手仲介
5月に入って過ごしやすい日が続いていますね。空気はカラッとしていて、暑くも寒くもなく、とても気持ちがいいです。
さて、住まいづくりコンサルティングでは様々なご相談をお受けしていますが、その中でも特に多いのが不動産仲介にまつわる相談。中でも不動産取引の両手仲介に関する相談は、その半分くらいを占めていると思います。仲介をしてもらう業者と話が咬み合わない、条件交渉をしてくれない、対応に不信感を感じる・・などの相談です。
本来、不動産の仲介業者は買主自らが委任し、委託を受けた業者は買主の条件や要望に応じて物件を探します。具体的な物件が見つかれば、取引の条件交渉や調査をして売買の仲介業務を行います。ですが、実際のケースでは、広告や現地看板などを見て問合せをすると、問合せに応じた業者が仲介業務を行うようになります。問い合わせをしただけで、顔も知らない、人柄も分からない、初めて言葉を交わす相手が、物件の取り扱をしているという立場だけで仲介業務をするということになるのです。
多くの買主は、不動産取引の経験はほとんど無いですから、取引に関しての進め方や、購入条件の確認・交渉、重要事項に関する調査、購入目的に沿うか否かの判断は（住宅建設など）、仲介業者が頼りです。ですが、上記のような流れで仲介業者が決まる場合、話しやすく、経験豊かで、人柄の良い方に出会えたなら吉、そうではない方ならば凶、みたいになる可能性があるのです。
不動産仲介業者は依頼者の利益のために業務を進め、安心・安全に取引ができるように努めます。無事取引が完了できれば報酬として仲介手数料をいただけます。仲介手数料は法の定めにより、売買金額の3％＋6万円が上限となっているのですが、業者としては手数料を増やしたいために、売りと買いの両方の仲介（両手手数料）ができるように画策します。両方から手数料をいただければ一度の取引で売買金額の6％＋12万円もらえるからです。
これは、業界でいう「囲い込み」というものなのですが、公正な取引が行われにくく、物件情報がクローズされてしまうという弊害を生みます。（インサイダー取引） 買主にとっては不利益を被る恐れのある取引です。しかし、大手といわれる不動産会社やフランチャイズ系の不動産会社などは、この両手取引を取得できるような仕組みを行っていて、昨今、週刊ダイヤモンド誌などでもこの問題が取り上げられていました。
業者の立場からすれば「ビジネスだから利益を追及するのは当たり前」というでしょうが、売主、買主の双方取引をする業者は本当に中立的な立ち位置で業務ができるでしょうか。現実にはかなり難しく、話の流れ的にも売主側に立って業務を進めます。先に声を掛けられているのは売主側ですし、売買の条件を決めたのも売主側の業者だからです。したがって、両手仲介の取引は買主にとっては不利な取引になってしまいます。実は外国ではこのような取引はありません。取引に代理人を立てることが一般的で、双方の代理をすることは出来ないからです。（利益相反行為の禁止） 利益が相反する者同士の双方代理は普通に考えれば出来ないのが当たり前です。
不動産の両手仲介取引は違法ではありませんが、極めてグレーな取引になる恐れはあるので、冒頭に述べたようなトラブルが出てくることは多いでしょう。そのようなトラブルを避けるには、やはり買主自らが委任した仲介業者を仲介人として立て、売主側、買主側それぞれの仲介業者が依頼人の利益の為に折衝をするという形を取ることが必要です。
その為には、買主としては初めから委任する仲介業者を決めておくこと、直接問い合わせをするような場合にも、仲介業者の存在を最初から相手方に伝えておくことです。買主が皆そのようなスタンスを取ることが当たり前になれば、両手仲介をしようとする業者は自然と無くなっていくと思います。
最後に、両手仲介をする仲介業者であっても、自らが委任した仲介業者であっても、買主が支払う手数料は同じです。同じ手数料を支払うならば、自身の利益の為に業務を進めてくれる業者に支払う方が納得できます。