中古住宅の価格はどのように決めてるの？とよく質問されます。確かに一般ユーザーは何を根拠に価格を決めているかは知りたいとこだと思います。
価格の設定は物件ごとに違うものですが、価格の根拠となる査定価格はある一定の計算式で出しています。その計算をする為に必要なものは次のようなものです。
（1）路線価（土地）
（2）取得価格
（3）不動産評価額
（4）流通価格
（5）物件の状態
（6）需要と供給の状況
（1）～（5）を調査し一定の計算式に当てはめ計算します。例えば建物の場合は、築後経過年数に対しての現価率というものがあり、建物の構造種類による標準的建築費にそれを当てはめれば価格が出るという訳です。
そして、計算を元に出た価格に対し（6）の市場性を考慮して販売価格を決めています。
このような計算式での算出のデメリットは、建物の使用状況の良し悪しや特殊な設備仕様を反映するのが難しい点です。
査定をする不動産会社の社員が、建築に関する専門的な知識を持っていればそれを考慮し評価に加えることが出来ますが、そうではない場合はマニュアルに沿ってのみの査定となっています。
最近は、その不動産が持っているポテンシャル（収益性）を重要視した査定も取り入れられていますが、査定をする人間の専門的な知識が必要なため現状では反映されているケースは少ないです。
安心して不動産を買ったり売ったりするには、何でも気軽に相談出来る業者を見つけるのが一番だと思います。