Q：定期借地権とは何ですか？

定期借地権とは、借地借家法により規定されている借地権のことで、定期借地権には三つほど種類があり、住宅に関わる定期借地権といえば「一般定期借地権」をさします。これは、50年以上もの長期間にわたり土地を利用できる借地権で、契約の更新や延長、建物の買取り請求権というものが無く、契約の終了時には土地を更地に戻したうえで返還しなければならないというものです。また、契約に関しては、必ず書面によって取り交わしをしなければならないとなっています。

定期借地権では地主に対し地代を支払いますが、一般的には更地の価格の1％前後が年間の地代相場となっているようです。（地域・環境で幅があります）また、地代以外に保証金（敷金と同じようなもので契約終了時には返還される預り金）を支払う必要があります。保証金の相場は、土地価格の20％～30%程度となっているケースが多いようです。

定期借地権のメリットは、残存期間が最低でも50年以上なので安心して建物を建て利用できるという点、購入よりも初期費用が大きく抑えられる点にあります。定期借地権は、貸主、借主双方にメリットのある借地権といえますから、所有権にこだわらない住まいづくりを考えられている方にとっては一つの選択肢だと思います。

Q：繰り上げ返済はどのタイミングでするのがいいのでしょうか？

繰り上げ返済とは、住宅ローンの元金の一部を前倒しで返済する方法で、元金を減らすことでその元金に掛かるはずだった利息を払わなくて済むことにより、当初の予定よりも総支払額を減らすことができるというものです。また、繰り上げ返済には期間を短縮する方法と、毎月の支払額を安くする方法の2種類があります。

繰り上げ返済のタイミングについてですが、元金を早く減らすことが目的なので、早ければ早いほどその効果は高めることができます。例えば、4,000万円を35年払い1.5%で借入れている場合、2年目に100万円繰り上げ返済をした時に軽減できる利息は約58万円、12年目に100万円を繰り上げた場合に軽減できる利息は約37万円となります。同じ金額を繰り上げ返済しても10年で1.6倍もの差がでてくるのです。また、借入の金利が高ければ減らせる利息も当然のことながら大きくなりますので、さらにメリットは高くなります。繰り上げ返済は、可能な限り早いタイミングで、かつマメにした方が良いということです。

注意点として、手続きに手数料が掛かる場合がありますのでその確認はして下さい。利用の都度手数料がかかり、金額も高いとなってしまうと、利息軽減分が手数料で相殺されてしまいます。その場合は、返済方法・回数など工夫する必要があります。ちなみに、住宅支援機構のフラット35の場合ですと、ネットでの繰り上げ返済は1万円単位、手数料も無料となっています。繰り上げ返済をする場合は、先ず金融機関に問合せして、返済方法・手数料を確認してから手続きを進めるようにしましょう。