本日、仕事納めとなりました。今年は特に激動の１年間でした。(今風に言うと100年に一度の・・・でしょうか）
当社のメイン業務である「住宅コンサル」「土地購入コンサル」については、不動産市況が大きく様変わりをした事もあいまって、前年に比べ倍近くのお話をいただいた１年でもありました。
元々、コンサルという仕事はリスクヘッジの仕事ですから、先行きが見えないこのような市況になったり、判断出来ないような沢山の情報が出てくると活用する方が多くなるのですが、それにしても世の中の急激な変化に後押しされるような形で仕事が増えたのは複雑な心境です。
２０年前に「バブル崩壊」という未曾有の出来事を経験をしている者の一人として、「人間って懲りないな～」と思う反面、今回の金融危機については原因を作ったと思われる輩達に強い憤りを感じます。
金融のプロ達が自分達の利益だけを追求し、金融工学に基づいた複雑な金融商品を作って売りさばいた結果が、急激な経済変化を起こし実体経済に影響を与えているのですから一般の我々はたまったものではありません。
２０年前の「バブル崩壊」も原因は銀行でした。今回も投資銀行と言われる金融機関が原因で、そこに湯水のごとくお金を注ぎ込んでいたのも銀行です。いったい彼らの役割って何？と思わざるを得ません。
コンサルの仕事は、売り手（プロ）と買い手（素人）という立場の違い（情報や経験）からくるギャップを埋めていくのが仕事なのですが、売り手が今までに無い形やスピードで商品を出してくることを考えると日頃の情報収集や勉強はかかせないことと感じました。
今日における流通や情報の量とスピードにどうやって対応していくか、来年はさらに工夫を求められる1年になるように感じます。

多くの住宅会社が中間期となる9月は、年度末の3月と並び契約の多い月です。必然的に土地の取扱いも多い月で、私のところにも多くの相談をいただきました。
住宅コンサルティングの仕事ですから、住宅会社の選択に関しての相談が多いのが普通なのですが、この9月は土地購入に関する「不動産調査」土地取得に関しての「エージェント業務」が多かったのが特徴的でした。
土地と住宅を同時に取得する方が多いせいもありますし、住宅営業マンも月内に何とか契約を取りたいと力の入る時期でもありますから、有利な条件を提示する代わりに短い時間で決断をお願いするケースも多くなり、故に購入者としては決断をする為に「第三者の意見を効きたい」「プロの意見を聞きたい」となっているのかと思います。
また、エンドユーザー向けの不動産コンサルティング活動も3年になり、その認知度も上がってきたおかげかも知れません。多くの方がサイトを見て、どこかで話を聞いて、その活用の利点を感じられてきているという点では喜ばしい現象です。
さて、現在の岡山での不動産の市況をお伝えすると、アメリカ発金融不安に端を発する景気減速のあおりを受けてか売り物件がとても多くなってきています。
今まで人気の地区で品薄であったエリアなどでも、ここ数ヶ月で物件が急に増えてきており、現在の価格で早く売却をしたいという傾向が見られます。
物事のスピードがとても速く変化する時代です。情報は持っていて損はしません。色々なものを活用して、賢い不動産購入をしましょう。

原油高に始まり、多くの小売商品の価格が上がっています。昨今、住宅価格においても同様で、部材の値上がりの話を耳にする事が多くなりました。
では、実情はというと・・・やはり住宅メーカーを筆頭に住宅価格は高くなっています。
住宅コンサルの仕事では各住宅会社の見積りを目にしますが、春ぐらいから徐々にその傾向が強くなってきていました。中には今期に入って三度も価格変更をしている会社さんもあります。
実際に石油関連商品が高騰し、中国特需の影響からの建材費の上昇、輸送費負担増など、ここ数年かけての物価上昇を考えると、価格転嫁を極限に抑えていた住宅会社も耐えられないレベルに達しているというのが現実です。
これらは、ある意味仕方の無いことですが、このような時期に住宅購入を考える消費者はどのように対処したら良いかとご質問をいただきます。
物価が上がっても比例して所得が増えてなければ「分かりました」と了解することも出来無い訳ですし、無い袖はふれません。そこで提案するのが、「間取りの見直し」と「設備仕様の見直し」です。
現在も販売が好調なある会社さんの例ですが、2年前と比べて延べ床面積が10％少なくなっているとのことです。ただ単純に部屋を小さくした訳では無く、廊下や収納といったところを部屋に取り込んだり、本当に必要な部屋かどうか考えて工夫をしたプランを作っているので、逆に満足感は高くなって価格も抑えられているとのことです。
価格の大半は部材費ですから、知恵を出し合い効率的な間取りにし、10％の床面積を削減できれば、設備仕様は落とさずとも価格を抑えるというケースですが、これはお互いにメリットがある対策だと思います。
もう一つは「設備仕様の見直し」です。住宅のスペックはここ10年で飛躍的に向上しました。設備関係も至れり尽くせりの商品になっています。もちろん、価格が同じでそれが出来ればバンバイザイですが、実際にはそうもいかず価格上昇の要因になっています。
便利な物に頼るばかりではなく、住まい方や考え方を変えれば必要で無い設備もあります。これも間取りと同じく、本当に必要か、実際に使えるのかを考え、不要と思った物は削除すれば結構価格は下がるものです。
どちらにしても、信頼出来、親身になってくれる住宅会社や担当者を選択することで、実現可能なことばかりです。それが難しければ、客観的な意見をアドバイスしてくれる住宅コンサルを活用するのも良いと思います。
「家」は建て時に建てて価値のあるものです。思い立った時に賢い買物が出来るよう情報収集しましょう。

8月14日東証1部上場会社のアーバンコーポレーションが民事再生の申請をしました。
広島に本社を構え、分譲マンション事業や不動産再生事業では他にない切り口で先頭を走っていた不動産デベロッパーの会社でしたが、その発想や行動力は他に類の無い会社だっただけに残念な報道でした。
急激に事業を拡大していただけに危ぶむ声もありましたが、この3月期は過去最高益の利益もあげていただけに、数ヶ月でこのような形になるとは思いもよりませんでした。
コラムでも何度か取り上げましたが、今年に入ってから不動産を取り巻く環境は大きく変わってきています。上場している不動産会社が立て続けに5社も倒産している現在の状況がそれを物語っています。本当に異常な状況と言えます。
これらのことの発端は「サブプライム問題」ですが、バブル崩壊後底値に至った不動産を、またもやマネーの行く先として取り扱った金融機関や、投機ファンドの責任は重大だと思います。
このような事が起きると不動産取引のマーケットは縮小します。取引が低調になることで不動産の価値が下がります。不動産の価値が下がってしまうと、所有している個人や企業に影響を与えます。（資産の減少）　その結果、経済活動が落ち込んでしまいます。
景気が冷え込めば、収入や将来に不安を抱えてしまう消費者も、不動産購入の時期を逃してしまうことになってしまいます。
バブル崩壊から20年、立ち直ってきたかに思えた不動産取引が、またまた足踏みをしてしまうのかと危惧してしまいます。

明日は「海の日」。梅雨も明けて夏真っ盛りの季節になりました。
今日も猛暑日らしい・・・本当に暑い・・・。
最近良く使われる言葉になりましたが、「年々暑さはましてきてるような感じが・・・」これって歳のせい？と思ったりしましたが歳を重ねると暑さには鈍感になるとのこと、本当に地球が暑くなってきてるみたいです。
さて、これから8月末までは不動産業界も「夏枯れシーズン」に入るので商談の引合いは極端に減ります。こんな暑さだから無理も無いと思います、食欲も落ちれば購買意欲も落ちるのは当たり前です。
ただ、9月に入ると急に忙しくなってきます。住宅会社や不動産会社の中間期もさることながら、暑さが和らいでくると消費者の購買意欲も高まってくるものです。
暑さが続くこんな時期だからこそ、来る日の為にクーラーの効いた自宅やお店でのんびりと情報収集をしてはどうでしょうか。
モデルハウスも人が少ない分ゆっくり見学できるメリットもありますし、冷たい飲み物も出してくれたりします。
考えようによっては、日頃より時間を掛けて検討できる良いチャンスだと思います。

7月5日、6日と夢フェアに行ってきました。今回は土地購入に関する相談ブースを担当することになったので、関連会社のファーストランドと共同で参加させてもらいました。
真夏のような天気の中、多くのお客さんが会場におこしになられていました。夢フェアは今回で18回目の開催だそうで、各種イベントや無料相談コナー、各セミナーと盛りだくさんのイベントで皆さん楽しまれているようでした。
私たちは、初の試みである土地購入に関する相談ブースを担当したのですが、想像していたより多くの方が来られ、不動産に関する相談事の必要性をあらためて感じた一時でした。

右の写真は、ファーストランドの奥野さん、飯田さん　→
今回は、バイヤーズエージェント活動を活用いただいている「カーサ・カレラ」の木口設計士さんのお勧めで参加させてもらいましたが、こんな形で不動産に関する相談を受けるのも切り口が違って良いな～と正直感じました。
また、主催者であるウッデイワールド野崎さんのイベントに対する情熱には頭が下がる思いでした。
今後も機会があれば参加していこうと思います。

不動産市況が怪しくなってきてる・・・
先日、路線化の発表があった。上がり幅は小さくなったが３年連続で上昇しているという内容。が、どうも市場はそんな感じではなくなっている。路線化は１月１日を基準として出されているのでタイムラグがあるが、この半年で市場は大きく様変わりしてきている。
原油高に始まる物価の上昇。所得の伸び悩み。そしてあのサブプライム問題。
岡山の不動産も、皆が好む特定の地域以外は物件は極端に動きが悪く需要も少ない。運良く特定の地域で物件が見つかっても、ローンの審査が厳しく条件が揃わず商いが成立しない。ここ数年市場を引っ張っていた不動産ファンドの急速な撤退が金融機関の不動産融資を揺さぶっている。
市場は少し調整局面に入ってきた感じがする・・・。
全ての取引がなくなるわけではないが、勢いやブームで進んでいたことはいつか萎んでいくのは当たり前かも知れない。
ある意味普通の状態に戻ったこんな時は、少し腰をすえて品定めもするのも良いかも知れない。
個人の不動産購入は、生活をより良くするためと家族のためのものであるのだから。

先日、知人が尋ねて来られました。西崎さんと言う方で以前は住宅メーカーのS社さんで長く住宅営業をされていた方です。
最近、ファイナンシャルプランのコンサルタント業を始められたと聞いていたのですが、少し落ち着かれたようで、挨拶がてらにと事業パートナーの増永さんという方とお出でになられました。
お二人は「有限会社キャッシュフローコンサルティング」という会社で事業活動をされていますが、主にエンドユーザー向けのライフプランの作成や保険コンサルティングを行なっていらしゃいます。ファイナンスが専門分野ですので、年金・保険・相続等の相談に乗られているとのことです
役員でもある増永さんは、この道11年のベテランコンサルタントで独特の雰囲気を持たれている方です。西崎さんは住宅営業の経験と知識を生かし、住宅購入に係わるファイナンスの提案をこれからなさるようで、新たな市場開拓をしていきたいとのことでした。
今回の話で、互いの足りない部分を補う形で総合的なコンサルティングを行ないましょうと意気投合したのですが、このような同じ価値観で仕事が出来るコンサルタント仲間が増えるのは喜ばしいことです。
何か元気が出る出会いでした。

先日、出張に行ったついでに東京の友人と会ってきました。

東京駅で待ち合わせだったので、待ち時間を利用して駅周辺の再開発を見ようと思ってウロウロしてみると1年前には見かけなかった高層ビルがあちこちに・・・

東京駅自体もリニュアル中で、周りも工事中の高層ビルばかりです。
その中の目玉である三菱地所の手掛けるツインタワー丸ビルも、2本目のビルが現在工事中ですが1本目のビルはすでに完成オープンしており、外観も中もじっくり見てきました。
その後、無事友人と落ち合い自宅のある江東区豊洲に向かったのですが、ここも高層マンション建設ラッシュで物凄いことになっていました。
ただただ圧倒されるばかりで、東京の開発力の凄さと言うか圧倒的なパワー、迫力を肌で感じた一時でした。
破壊と創造を物凄いスピードで繰り返す東京。
地方とのエネルギー差は追いつく事の無い次元まできているように感じます。

不動産を購入する際に「重要事項説明書」というものがあります。これは売買契約を締結する前に購入する物件の重要な事項について説明を受ける目的の書類です。
この書類に記載されていることが正確で不備が無く、それを理解した上で購入をするのであれば不動産のトラブルは無いと言って過言ではありませんが、その中の「物件の瑕疵」については調査の範囲、説明に仕方によって解釈が変わり多くのトラブルの原因になっています。
最近では、判例や行政指導などから宅建業者の法順守の意識が強くなってきていることもあり、以前に比べれば慎重に対処しているようですが、問題意識の低い業者や以前からの慣習で仕事をしている業者も少なくはありませんので、購入者自身が自己防衛をする手立てを考える必要があります。
そんな中考え出されたのが、第三者による情報開示システムです。外国では「エスクロー調査（第三者による情報開示条件付不動産売買）」という制度があり、これを利用して不動産を購入するのが一般的だそうですが、契約後でも定められた期間内に買主側で調査依頼（エスクロー調査）をし、内容に問題があれば解約もできるという優れた制度です。
残念ながら日本ではそのような制度はありませんが、大切な不動産を購入する際には不可欠なことでもあり、そういう意識を持って購入をするのが理想だと思います。
当社でも取り組んでいる「バイヤーズエージェント」あるいは「不動産調査」サービスは、それらに近い考え方を持ったサービスです。大切な不動産購入をする際には利用を考えてみてはいかがでしょうか。

岡山ではまだまだ認知の低い住宅コンサルティングですが、首都圏では多くの住宅コンサルタントが活躍されています。
そんな中、コンサルティングの協会が出来たという話を聞いて早速HPを覗いてみました。協会の名前は「日本ホームインスペクターズ協会」、コンサルティングの中でも「住宅診断」を中心に活躍されているコンサルタントの方々が参加され出来た協会のようです。
このような協会が出来ることは住宅コンサルタント業をしている一人として喜びを感じます。また、多くのコンサルタントの方々がこのように協力しあえる環境であることを羨ましくも感じます。
不動産を取り巻く環境は年々変化しています。契約内容も複雑化し建築物も多種多様の物が出てきています。そんな状況の中から生まれた「住宅コンサルティング」は、今後購入者に取って必要不可欠なものになってくるのだと確信しています。
このような活動が多くの不動産購入者の方々の目に留まり、広く利用されるきっかけになることを願っています。

不動産の購入時に一番気になる資金計画。ほとんどの方が住宅ローンを利用して住宅を購入しますが、最近は金融機関の審査が一段と厳しくなってきています。
土地も希望の場所が見つかり、お気に入りの住宅会社でプランを詰め見積りを出し、資金の確定のため金融機関に事前審査をお願いしても、希望金額の借入が出来なく計画が頓挫するという案件が見受けられます。
折角の購買意欲に水を差すような話ですが、金融機関も貸したお金が問題なく返済されないことには事業がなりたちませんので、昨今の不動産市場の返済事故などを考えると慎重にならざるおえないのが現状でしょう。
今話題のサブプライムローン問題も大きく影響をしており、住宅ローンに関する審査は益々厳しくなるのではないかと思われます。
不動産購入にはスピードが求められるケースが多々あります。特に良い物件と言われる物ほど短い時間で判断を求められたりするものです。折角早く決断しても、住宅ローンが通らないという自体になることは避けたいものです。
それを防ぐ為には、計画を進めるのと同時に金融機関に相談をしておく事が大切です。購入対象が決まっていなくとも借入がいくらくらい出来るのかは教えてくれますし、個人の信用情報を確認しておくことは後々の事を考えても必要不可欠です。
最近の金融機関は、土曜・日曜日も住宅ローンセンターと言う形で営業をしていますのでお休みの日にでも気軽に相談に行けます。ぜひ活用して見て下さい。