Q：9月に注文住宅を契約しました。住宅ローン控除、住まい給付金、グリーン住宅ポイントすべてが適用されますか？

まず、住宅ローン控除ですが、「10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入・新築した場合に、本来支払うべき所得税が控除される」という制度です。現在、特例措置により控除期間が10年から13年間に延長されており、この適用を受けるには、令和3年9月30日までに工事請負契約を締結していることが条件となっています。また、その他の要件として、①自らが居住すること、②合計所得金額が3,000万円以下であること、③床面積が50㎡以上であること（合計所得1,000万円以下は40㎡以上）などがあり、これらすべての要件ついてクリアしていれば住宅ローン控除は受けられます。

次に、住まい給付金ですが、「収入により最大50万円の給付を受けられる」という現金給付制度で、「令和3年12月31日までに引渡しを受け、入居が完了している方」が対象となっています。9月に注文住宅の請負契約を済んでいるとのことですが、注文住宅の場合入居までには半年以上かかると思われますので、その場合、給付金の適用外となります。残念ですが住まい給付金は受けられないと思われます。

最後にグリーン住宅ポイントでついて、「一定の省エネ性能を有する住宅を取得する者に対して、新たな日常及び防災に対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントが発行される」という制度であり、対象となる期間は、令和3年10月31日までに工事請負契約を締結していて工事完了後の報告期限は令和4年10月31日までとなっています。契約時期はクリアしていますので、工事完了報告が期限内におこなえる工事スケジュールならば適用となり、グリーン住宅ポイントを受けることができます。

減税や補助金制度は経済対策や環境対策でおこなっている国の政策であり、適用条件、時限制約など細かく設定されています。住まいづくりのスケジュールと重なれば積極的に活用するべきですが、制度を利用したいがために無理な建築スケジュールを組んだりすることはトラブルの元になりますので、目先の利益に振り回されず住まいづくりの計画をするということが大切だと思います。

Q：住宅取得資金贈与非課税枠を利用したいのですが申告の際に必要な書類はどんなものですか？

住宅取得資金贈与の特例は、「父母や祖父母などから住宅取得のための資金の贈与を受けた場合で、一定の要件を満たすときは、贈与税の申告をすることにより一定の金額について贈与税が非課税になる」という制度です。非課税枠も大きく、利用可能な方にとってはメリットの多い制度だといえます。住宅資金贈与非課税枠については住宅取得時期等で異なっており、令和3年12月31日までの取得の場合で、省エネ等の住宅であれば1,500万円、それ以外の住宅であれば1,000万円となっています。

お尋ねの住宅取得資金贈与の特例を利用するための申告については、申告時期は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間、贈与税の申告書に住宅取得資金贈与の特例を受ける旨を記載する形でおこないます。贈与税の申告書は国税庁のHPを参考に作成することができますし、e-Taxを利用して申告をすることもできます。次に申告に必要な書類については、①戸籍の謄本、②源泉徴収票など合計所得を明らかにする書類、③取得、新築した家屋や敷地の登記事項証明書建物の登記事証明書、④取得、新築した際の売買契約書や工事請負契約書の写し、⑤住宅性能証明書（省エネ等住宅の場合）などであり、これらの書類を申告書に添付して申告するようになります。

住宅取得資金贈与枠を利用する場合の注意点としては入居時期があげられます。例えば、令和3年に住宅資金贈与を受けた場合、翌年の令和4年3月15日までに建物が完成し入居してなければなりません。（もしくは完成はしているが直ちに入居できない事情などを記載した書類の提出が必要）注文住宅の新築の場合、契約後、設計の詳細打合せや工事期間を考えると長い方では完成まで1年近くかかる場合もありますから、贈与を受ける時期を間違えてしまうと、贈与を受けた翌年の3月15日までに建物が完成せず、結果、住宅取得資金贈与特例の適用外となってしまうことがあります。住宅取得資金贈与を利用する住まいづくりを進めている方は、建築スケジュールを確認したうえで贈与を受ける時期を決めるようにしましょう。

Q：共有名義の場合、すまい給付金はいくらもらえるのですか？

住まい給付金は平成26年に消費税が引き上げられたことを受けて導入され、増税後の住宅取得者の負担軽減を目的として創設された制度です。消費税率によって給付金の額や適用条件が異なりますので、現在の消費税率10％のケースでお話しますと、給付金の上限額は最大50万円となっており、申請者には収入制限が設けられ775万円以下の方が対象、購入する住宅は定められた適用要件をクリアしていること、自らが居住をしていることなどが条件です。また、住宅を夫婦で購入し共有している場合は、持分割合に応じてそれぞれ給付申請をすることができます。

お尋ねの「共有名義の場合給付金はいくらもらえるか」についてですが、給付額は申請者の収入に応じて基礎給付額というものが定められていますので、まずはそれぞれ収入の確認をして下さい。例えば、夫の収入が500万円、妻の収入が400万円であれば、夫の基礎給付額は40万円、妻の基礎給付額は50万円となります。（早見表にて確認）次に、共有者の持分割合の確認をして給付額の計算をします。例えば、それぞれ2分の1の持分ということであれば、夫の給付額の計算は「基礎給付額40万円×2分の1」となり、妻の給付額の計算は「基礎給付額50万円×2分の1」となります。つまり、夫20万円、妻25万円となり、合計の給付額は45万円ということです。

住まい給付金は、現金給付という大変有難い制度であり、多くの方が利用できるよう制度設計もされています。申請期限は「原則引渡しを受けてから1年3ヶ月以内」となっていますので、適用対象となる方は忘れずに申請をするようにして下さい。

Q：グリーン住宅ポイントの申請費、ポイント発行の期間はどれくらい？

グリーン住宅ポイントは、クリーン社会実現のため高い省エネ性能を有する住宅を取得した場合に、「新たな日常」、「防災」に対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントを国が発行し付与するという制度です。新築、中古、リフォームそれぞれ対象となりますが、新築の場合では30万ポイントから100万ポイントを発行するという制度設計となっています。（1ポイント1円）

対象となる住宅は、「自ら居住するための住宅」となっています。また、「高い省エネ性能を有する住宅」と定められているので、「認定長期優良住宅」、「認定低炭素建築物」、「性能向上計画認定住宅」、「ZEH（ゼロエネルギーハウス）」などに該当する住宅は条件を満たします。（40万ポイントの付与）それ以外にも、「断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たす住宅」も対象であり、これに相当する性能がある住宅は対象となります。（30万ポイントの付与）ただし、性能については登録住宅性能評価機関の第三者評価書が必要となりますので、建築会社や分譲業者に書類の有無を確認する必要があります。発行されるポイントについては、「基本ポイント＋ポイント加算＝発行ポイント」の構成となっており、ポイント加算の項目には住宅の性能とは直接関係無い要件もありますので、ポイント加算の対象になるか否か事前に確認をしておきましょう。

お尋ねの申請費についてですが、グリーン住宅ポイントの申請自体には費用は必要ありませんが、申請書類に添付する「各省エネ性能を証明する書類」の発行手数料などに費用がかかる場合がありますので、住宅を取得した業者（請負業者・分譲業者）に必ず確認をして下さい。対象となる期間については2021年10月31日までに契約（請負・売買）を締結したもの、申請後ポイント発行までの期間については、申請受付数、審査内容、ポイントの受け取り方法などによって異なるようですので、制度の対象となる方で書類が揃う方については、速やかに申請をした方が良いと思います。

Q：住宅資金贈与の非課税枠について教えて下さい

住宅取得資金等贈与税の非課税枠について国税庁のHPを見てみると、「父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、定める非課税限度額までの金額について贈与税が非課税となります」となっており、非課税限度額については、「住宅用家屋の新築に係る契約の締結日が令和2年4月1日から令和3年12月31日までの場合、「質の高い住宅」で1,500万円、それ以外の住宅の場合で1,000万円」と書かれています。つまり、住宅を新築または取得する時に両親や祖父母から資金提供を受ける可能性のある方は、一定の要件を満たせば定められた額の非課税枠を利用することできるという時限的な特例制度です。客観的にみても、非課税枠も大きく、節税メリットも高い制度となっていますから、利用することが可能な方においては積極的に活用すべきものだといえます。

制度を利用するには「一定の要件」を満たしておく必要がありますが、受贈者の要件として、①日本国内に住所を有していること、②贈与者の直系尊属であること、③贈与年の1月1日において20歳以上であること、④贈与年の所得金額が2,000万円以下であること、⑤贈与年の翌年3月15日までに住宅の新築もしくは取得をおこない居住をすることとなっています。また、対象となる家屋の要件としては、新築または取得の場合、①住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること（特例として所得1,000万円以下の受贈者に限り40㎡以上）、②住宅が建築後使用されてないことになっています。それから、非課税限度額が500万円加算される「質の高い住宅」の要件としては、①断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅、②耐震等級2以上又は免振建築物の住宅、③高齢者等配慮対策等級3以上の住宅となっており、全て書類により証明されていることが必要とされていますので、新築または取得する住宅が要件に適合しているかを住事前に住宅会社等に確認をしておく必要があります。

注意する点として、この制度を利用するには贈与を受けた翌年の確定申告にて必ず税務署に申請をする必要があります。申請することを忘れた場合は非課税枠の特例は受けられなくなってしまいますので、贈与を受けた時点から申請の準備をしておくことをお勧めします。

Q：すまい給付金をもらう条件は？いつまでに申請すればいいですか？

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得の負担を緩和するために創設された制度です。消費税率10％の今日においては最高50万円の現金給付が受けられるという住宅取得の補助制度となっています。まず、すまい給付金が受けられる条件ですが、住宅ローンの利用者については、①自らが居住すること、②床面積40㎡以上の住宅で施工中に第三者の検査を受け一定の品質を確認されていること、③申請者の収入が年額775万円以下であることとなっており、現金取得の場合は、住宅ローン利用者①の要件に加え、①フラット35Sと同様の条件を満たすこと、②50歳以上であること（住宅を引き渡された年の12月31日時点）、③申請者の収入の額の目安が650万円以下であることとなっています。

次に給付金の支給額ですが、申請者の収入により段階的となっており、収入が450万円以下の場合で50万円、450万円を超え525万円以下の場合で40万円、525万円を超え600万円以下の場合で30万円、600万円を超え675万円以下の場合で20万円、675万円を超え775万円以下の場合で10万円となっています。給付金の対象となる契約期間は、新築の場合で令和3年9月30日まで、分譲住宅・既存住宅の場合で令和3年11月30日までとなっており、引渡し・入居期限はともに令和4年12月31日までとなっています。

給付金の申請に関しては申請書を手に入れなければなりませんが、申請書はすまい給付金のHPからダウンロードすることができます。申請書に必要事項を記入し、添付書類を取得のうえ、すまい給付金事務局へ郵送もしくは持参により申請をするようになります。申請期限は引渡しを受けた日から1年3ヶ月以内となっていますので、ここは気を付けるようにして下さい。給付金の申請は自己申請が基本ですが、住宅会社が申請を代行することも認められています。尚、申請書類提出から給付金受取りまでは概ね1.5ヶ月から2ヶ月程度となっているようです。

すまい給付金は、住宅取得時に大きな負担となる消費税に対して住宅取得者の負担緩和のために創設された補助制度です。貴重な現金給付の補助制度であり、多くの方が対象となるように制度設計されていますから、適用を受けられる方は忘れずに申請をするようにして下さい。

Q：住宅ローン減税の改正ポイントについて教えて下さい

住宅ローン減税とは、10年以上の住宅ローンを組んで住宅を新築・購入をした方に対して10年間にわたり年末時点の住宅ローン残高の1％を上限とした額を所得税・住民税から控除するという制度です。令和3年度の税制改正において以下のような改正がなされました。改正のポイントは2つ、①住宅ローン減税の3年延長の特例措置が令和4年12月末まで延長、②住宅ローン減税対象の住宅床面積が50㎡以上から40㎡以上に緩和の2点です。

改正点を少し詳しく説明しますと、①の住宅ローン減税の特例措置の延長は、令和元年度に消費税増税対策として最長10年だった期間を3年間延長するという特例措置が取られましたが、今回の税制改正でこの13年間の特例期間を令和4年12月末まで延長しました。ただし、注文住宅の場合は令和3年9月末までの工事請負契約、分譲購入の場合は令和3年11月末までの売買契約を締結された方が対象となりますので、契約期限については注意が必要です。続いて②の住宅ローン減税の対象の住宅の床面積50㎡から40㎡への緩和についてですが、従来は適用要件であった床面積50㎡以上が対象となっていたものを床面積40㎡以上であれば住宅ローン減税が受けられるように改正されました。ただし、対象となる面積の所得制限が引き下げられ、通常、合計所得3,000万円以下となっていた所得制限が、床面積40～50㎡未満の場合は合計所得額1,000万円以下と改正されていますので、こちらも注意が必要です。

また、住宅ローン減税の改正に合わせるように住宅取得の補助金である「住まい給付金」の対象期間延長や給付金対象となる床面積の緩和も改正されました。「住まい給付金」は所得に比例して10万円から50万円の現金給付が受けられる補助金制度ですが、「住まい給付金」と「グリーン住宅ポイント」は併用して利用することができますので、これらを上手く組み合わせて活用するとよりお得に住宅取得が可能となります。

住宅取得に不可欠な住宅ローンですが、超低金利、条件の緩和、ローン減税の期間延長、他の補助金との併用など現在はお得に利用できる環境が整っています。ここ数年で住宅取得をお考の方にとっては計画を具体化するチャンスだと思いますので、一度資金計画を立てて検討してみるのもよいかと思います。ただし、住宅ローンを借り過ぎるような計画にならぬよう、ご自身のライフプランシュミレーションをしっかりと立てて、実行可能な返済計画で利用するということが大切です。

Q：グリーン住宅ポイントは他の補助制度と併用できますか？申請と流れも教えて下さい

グリーン住宅ポイントは、「グリーン社会実現のため一定の省エネ性能を有する住宅取得やリフォームをおこなった者に対して新たな日常や防災などに対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントを発行する」という国の住宅取得支援制度です。対象となるのは2020年12月15日から2021年10月31日までの住宅取得等で、発行ポイントは住宅取得の場合で30万～100万ポイントとなっており、商品交換期限は2022年1月15日までとなっています。

ご質問の他の補助制度とグリーン住宅ポイントが併用できるかということですが、原則として補助対象が重複する国の他の補助制度とは併用ができないとなっています。例えば、「地域型住宅グリーン化制度」、「ゼロエネルギーハウス支援事業」、「ZEH化による低炭素事業」などは併用ができません。ただし、地方公共団体の補助制度については国費を充当されているものを除き併用は可能となっており、住宅取得補助金である「住まい給付金」や住宅ローン減税等の税制優遇も併用することが可能です。

グリーン住宅ポイントの申請と流れについてですが、基本的にポイント発行申請は工事完了後におこなうことになっています。ただし、注文住宅や分譲住宅などについては必要書類が整っていれば工事完了前に申請することができます。申請手数料は不要で、申請手続きは原則請負工事発注者、売買契約の購入者となっていますが、工事請負業者、分譲業者が代理で申請することもできます。工事完了前の申請では工事請負契約書や売買契約書の写しが必要となりますので、工事請負業者、分譲業者に代理申請をお願いするのが現実的と思われます。

注意する点として、工事完了前にポイント発行をした場合においては完了報告が必要であり完了報告には期限が定められているという点です。戸建住宅の場合は2022年4月30日までに、階層が10以下の共同住宅の場合では2022年10月31日、階層が11以上の共同住宅では2023年4月30日までが期限となっています。仮に完了報告の提出をおこたった場合は利用済みのポイントについて返金が必要となりますので注意が必要です。

国の住宅取得の補助制度は次世代を見越した住宅取得を促進する目的だけでなく経済対策の一環としておこなわれています。様々な補助金や税制優遇措置など上手く組み合わせてご自身の住宅取得計画を進めてみて下さい。

Q：土地は親と子の共有名義にして新築する家は子の名義にしても問題無いですか？

土地を親子で購入し、建物は子が建てるというケースのお話かと思います。よくあるケースでそれ自体に問題はありませんが、子が住宅ローンを借りたり、建築確認申請をおこなったりする際には少し手間が必要になります。子が住宅ローンを金融機関から借入れる場合、土地にも抵当権（担保）の設定がなされますので、借入の条件として共有者（親）の担保提供の同意が必要となります。具体的には、借入の申込みや金銭消費貸借契約時（借用契約）には、共有者が担保提供を承諾する旨の署名・捺印が必要となりますので、金融機関に出向いて手続きをおこなうようになります。合わせて、建築確認申請などの折にも土地の共有者の同意・確認が必要です。

土地の共有で気をつける点として、土地を購入した折には不動産取得税がかかるのですが、土地を購入して3年以内に住宅を建てた場合には軽減措置が設けられており、一定額もしくは建物の大きさに準じて軽減措置が定められています。適用条件として建物に名義が入っている必要がありますので、今回の場合ですと、子は軽減措置が受けられ、親の名義は建物に入っていないので軽減措置は受けられないということになります。土地・建物の名義の決め方ついては、出資割合だけでなく、税務上の不利有利、将来のことなども考慮に入れながら決める必要がありますので、税理士などの専門家に相談をして決めることをお勧めします。

Q：家はやはり性能重視を一番に考えた方がいいのですか？

住宅の最大の目的は生命と財産を守ることですが、合わせて快適で住みやすく心地の良い生活になるよう利便性・快適性なども求められています。昨今、地球規模の温暖化の影響で気候変動が起き、大規模な自然災害が増加している傾向を踏まえ、耐震性や安全性を高める意識が年々高くなっています。また、温暖化問題を解決すべく「カーボンニュートラル政策」が政府により推し進められ、住宅にもCo2削減となる仕様・設備が求められてきています。

これら諸事情から、住宅メーカー、建材メーカー、住宅設備メーカーは、性能・省エネ性を重視した商品開発を進めており、「安全安心で快適に過ごせる省エネルギーな住宅」というものを目指していく傾向は今後も強くなっていくと思われます。ただ、過剰なまでに性能重視を求める結果、オーバースペックな性能を持つ住宅となっているケースも見受けられますので、建設予定地の地域性、施主の住まい方・考え方などの価値観に沿い、予算に見合うような適切な性能を求めていくということが大切になってくると思います。

単に数値化した性能の良し悪しを見るのではなく、自然の恵みを快適さに活用する「パッシブデザイン設計」や、人に優しく手入れをすれば長持ちする自然素材の活用、地盤が良く水はけのよい場所での建築、過去に自然災害に見まわれていない地域の選定など、基礎的なものをしっかりと担保することで過剰の性能を求める必要が無くなる場合も出てきますので、バランスを考え、設計士とよく相談して適切に対応していくことが大事だと思います。

Q：サスティナブルな住宅とは具体的にどのような住宅のことですか？

サスティナブルは「持続可能な」または「持続することができる」という形容詞です。私たちの活動が自然環境や資源に悪影響を与えず、その活動を維持できることを意味する言葉として使われています。サスティナブルな住宅というのは、地球環境に配慮しながら住む人も末永く、快適に暮らしていけるという観点で設計された住宅ということになります。

具体的には太陽光や風力などの自然エネルギーを生かした「ゼロエネルギー住宅」などがあげられますが、環境に優しく快適に暮らせる住宅という観点で考えると、自然素材や再生可能な素材の利用、維持管理を適切にして長持ちする工夫、多様性に対応できる可変性のある間取りなどもサスティナブルな住宅だといえます。サスティナブルな住宅を検討していく上でポイントとなるのは、①高耐久にするための構造の頑丈さ、②高気密・高断熱の仕様で快適性と省エネ性が兼ねられる性能、③スケルトン・インフィルで可変性に対応できる間取り、④安全・安心で長持ちする自然素材の利用、そして⑤自然エネルギーを取り入れエネルギーの抑制ができる設備になります。

元来日本国民は、サスティナブルな考えを取り入れた住宅を建てていました。地産地消の考えで地元の木材を使い、モノを大切に扱い長持ちさせる気遣い、田の字型に考えられた間取りは可変性に富み、自然エネルギーを上手に家に取り込む工夫、伝統のあるデザインには飽きがなく何百年も引き継いでいます。サスティナブルな住宅というのは自然や人に優しく、持続可能な住まい方が実現できる住宅ということなのです。

Q：北側に玄関を持ってくるのはよくないでしょうか？

玄関の位置というのは、建設地の接道条件、周辺の環境、間取りの希望などから決めていきます。設計士は、建設地の周辺状況、施主のライフスタイル、間取りの希望、使い勝手等を考慮に入れ、プランニングする上で最適な位置となるよう玄関位置を定めていきます。実は設計をする上で玄関の位置と階段の位置は間取りをほぼ決めてしまう位置となりますから、玄関をどこにもっていくかが設計をする上で重要なポイントとなります。

お尋ねの北側に玄関の良し悪しについてですが、北側玄関は玄関スペースや廊下スペースが北側にまとまることで無駄が少なく、日当たりの良い南側に居室スペースを多く取ることができますがこれは大きなメリットです。逆にデメリットとしては、住宅の北側スペースには水回りが配置されるケースが多いので外観デザインが取りにくくなる点、採光が取りにくいので玄関が暗くなってしまう点、玄関と駐車スペース、道路との距離が近くなるケースが多いので、アプローチに工夫が必要となる点があげられますが、これらのことを考慮した設計をすれば北側玄関が悪いということはならないでしょう。

玄関は住まいの顔です。毎日頻繁に出入りする場所であり、かつ外観デザインのポイントにもなる場所ですから、設計士さんとしっかりと意見交換をし、設計することが大事だと思います。

Q：最近テレビで流れている、60歳からの住宅ローンの仕組みを教えて下さい

60歳からの住宅ローンといえば、現在TVCMなどでよく目にする、「リ・バース60」という住宅ローンのことだと思います。たしかに定年を過ぎる60歳を超えてからの住宅ローンって借りれるの？と思うのが普通ですよね。では、「リ・バース60」の内容はどうなっているか見てみると、「利用できる方は満60歳以上の方、ローンの支払いは毎月の利息のみ、元金は亡くなられた後に相続人が一括して支払うか担保物件（住宅および土地）を売却して支払う」となっています。

一般的な住宅ローンは、借入金の返済を元金と利息を毎月支払うことで完済をしますが、リ・バース型住宅ローンでは、元金の支払いは亡くなってから最後にまとめて、それまでの間は利息のみ支払っていくという形です。家が老朽化し、建替えやリフォームをするとなると多額のお金が必要となりますが、収入が限られている60歳以上の方では一般の住宅ローンは組みにくく、また、現金で支払うとなると手元に現金が無くなる不安が出てきますし、ローンを組めたとしても支払える金額は低いです。これらの問題をクリアするために考えられたのがリ・バース型住宅ローンなのです。

所有している不動産はいずれ相続という形で次の代に引き継ぎますから、相続時にその不動産の処理を次に代に委ねるというのは合理的ですし、人生100歳時代となった現代で住環境を維持するためには必要な手立てだと思います。リ・バース型住宅ローンを利用するのに際し、不動産の処分を委ねる親族と話し合えるいい機会にもありますし、何歳になっても住宅ローンが組めるというのは選択の幅が増えると思います。使い方によっては所有者も相続人もメリットのある住宅ローンだといえます。

Q：メンテナンス、リフォームの計画について教えて下さい

どんな物でも寿命があります。住まいもしかりで、定期的なメンテナンスをすることで寿命を長くすることもできますし、状態を把握することで適切なタイミングのリフォームが分かります。長期間利用する住宅においては、定期的なメンテナンス、適切なリフォームは不可欠であり、その対応によっては住まいを良くも悪くもします。適切なタイミングでのリフォームは、住宅性能をより高くしランニングコストの低減や住まいの快適性を高めることにも繋がります。

最近の新築住宅では住宅会社が保証制度を設けており、メンテナンスやリフォームの計画書も作ってくれます。素材別、部位別に、この時期にはこのようなメンテナンス、このくらいの時期にはこのリフォームという計画書を作ってくれます。住宅メーカーでは古くから作成していましたが、平成20年に長期優良住宅制度が導入されてからは工務店にも取り入れられるようになりました。部材メーカーや施工会社が試験データーや過去の経験をもとに、必要なメンテナンスやリフォーム計画を立ててくれるのはユーザーにとっては有難いことです。ただし、建築場所や施工方法、使い方などによって劣化具合等は異なるので、ユーザーが日頃からお住まいをよく見ておくことが大事だと思います。

特に注意しておきたい箇所としては、外部（屋根・外壁・サッシ・バルコニー等）があげられます。風雨・紫外線などで毎日痛めつけられていますので定期メンテナンス、適切なリフォームは必須であり早め早めに対応するようにしましょう。トラブルが起きてからは多額の費用が掛かる場所だけに気を付けておきたいです。

Q：コロナ渦の中の住まいづくりで気を付ける点は？

今年初めに突如発生したコロナウィルス感染症、今現在も感染拡大は続いており、ワクチンや治療薬ができるのも相当の時間が掛かると見込まれることから終息の目途は今だたっていません。そんな中、政府は「ウィズコロナ」を掲げ新しい生活様式の取り組みを推奨しています。感染拡大を防ぎながら経済活動を戻していくという困難な課題に皆が協力し取り組んでいるという状況です。

このような中での住まいづくりで気を付けなければならないことはいくつかあります。1つは住宅ローンです。住宅ローンは低利で返済期間が長いのが特徴ですが、返済期間が長い分しっかりとした返済計画を立てる必要があります。現在は超低金利ですから希望する以上の借入も可能ですが、コロナ感染症によって大きな影響を受ける業種も今後増えてきますので、より慎重に借入額・返済計画を立てることが大切です。

２つめは経済悪化による建築会社の経営状態です。大手メーカー、地元工務店を問わず、今後市場環境は厳しくなると予想できますが、新しい生活様式に対応しつつ受注を確保していける建築会社と、そうでない建築会社に分かれていくと思われます。住宅建築は契約から完成までに相当の時間が掛かかりますので、受注状況が激変するとキャッシュフローが厳しくなり、中には資金繰りに困窮し、最悪倒産という建築会社も出てくるでしょう。このようなことに巻き込まれない為には、建築会社の選定や、工事完成保証の確認等、今まで以上に十分におこなう必要があります。

Q：これから結婚を考えています。結婚前にペアローンを組むことはできますか？

結婚前にペアローンを利用して、婚約者と一緒に住むための住宅購入ができるかという質問かと思います。結論から申し上げると、婚約者とペアローンを組むことはできますが、ローン契約時までには入籍をしておくことが必須条件としている金融機関も多く、いくつかの条件が付けられるようです。

ペアローンは同一物件に対してそれぞれに個別の住宅ローンを借り入れることをいいます。2本立てのローンであり、それぞれが個別に債務を負うとともに互いの連帯保証人になります。メリットとしてはそれぞれ団体生命保険に加入できたり、住宅ローン控除が活用できるという点ですが、2本のローンを組むので事務手数料などはそれぞれに掛かり諸費用は倍になります。

不動産（住宅・土地）は分けることができないものですから、他人同士が同一の不動産に対してそれぞれローンを組み、さらに連帯保証人になり合うというのは、本来好ましくありません。ご質問のように入籍が決まっている関係ということであれば理解はできますが、結婚し協力して支払っていくのであれば、婚姻後、1本のローンでの連帯債務型、連帯保証型ローンにするのが一般的かと思います。どの金融商品が良いかについては、まずは金融機関にそれぞれのメリット、デメリットを確認し、実情に合った金融商品を選択することが大切だと思います。

Q：長期優良住宅のメリットはありますか？

長期優良住宅は、「つくっては壊す」というスクラップ&ビルド型の社会から、「良いものつくって、きちんと手入れをして、長く大切に使う」ストック型社会への転換を目的として、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた「優良な住宅」のことです。長期優良住宅は、建築及び維持保全の計画を作成し、所轄行政庁に申請することで基準に適合すると認められれば認定を受けることができます。住宅を長持ちさせることを目指した認定制度ですから、定められた設計基準で設計し、検査機関の施工チェックも受けなければならないのが特徴です。

一番のメリットは、認定取得のため結果として第三者の客観的なチェックが受けられるという点でしょう。また、税制面でも、住宅ローン控除額が400万円から500万円に引き上げられますし、不動産取得税の控除金額が1200万円から1300万円に増額、固定資産税の減税措置期間も2年間延長されます。このように長期優良住宅は、エンドユーザーにとってメリットが多くありますから積極的に活用すべき認定制度だといえます。

尚、認定取得のためには費用がかかりますので、建築会社に事前に費用確認することを忘れないようにして下さい。

Q：建築後の点検やメンテナンスが気になります…

建築後の点検やメンテナンスは、住宅の種類、建築会社により異なります。定期点検やメンテナンスを積極的に業務として取り組んでいるのはハウスメーカー系住宅会社であり、引渡し後の初期状態を確認する1ヶ月点検に始まり、全ての季節を経験した後の1年点検、住宅設備関係の保証が切れるタイミングの2年点検、その後5年点検、瑕疵保証の期限となる前の10年点検を実施しています。10年までの点検は無償、さらに10年以降も定期点検を希望する方には有償点検で対応をします。建築会社がメーカーとして住宅の維持・管理に深くかかわり、メンテナンス工事も収益事業として見込みシステム化しているのです。

一方、在来工法の工務店の場合は、定期点検を業務として実施しているところは少なく、何かあった時にその都度対応をして、それに合わせて点検やメンテナンスもおこなうという形をとっています。起きた事象に対して都度対応するというのは合理的であり、施主自らが住宅を管理するという考え方に沿っています。

ハウスメーカー系の住宅は、部材・建材を工業化（製造）し住宅を建てる関係上、維持・管理をすることは必要不可欠であり、点検や定期的なメンテナンスしていくことを組み込んだ住宅です。方や在来工法、工務店の住宅は、自然素材の部材・建材を使い、経年変化も楽しむ住宅なので、メンテナンスは状況や必要に応じて、施主の好みや都合に合わせて管理していく住宅なのです。自らが望む住宅がどちらのカテゴリーなのかによって、必要とする点検やメンテナンスが決まるのではないでしょうか。

Q：マンションと戸建て住宅どっちがいいの？

A：結論から申し上げると、それぞれ特徴がるので、その特徴に自身の考えやライフスタイルが合うか否かが選択のポイントになります。マンションは何と言っても生活利便の非常に優れている立地が魅力ですが、形式は建売ですから間取りは決められていて自由にはなりません。したがって住宅を選ぶというよりは場所を選ぶようになります。交通・商業利便の良い場所ですから地価は高く、法的なメンテナンスが義務付けられているので資産価値が維持できますので、不動産市場流動性・資産価値は高いです。商業地域に建てられていることが多いですから、周辺は賑やかな場所が多く落ち着いた住環境ではありません。また多くのマンションが、住居スペースを十分に確保することは難しく、間取りや広さに物足りなさを感じます。

次に戸建ですが、住居系の用途地域に多く建てられており、利便性は場所によってまちまち、地域特性も強く出ますが、多くの場合住環境は優れます。住宅は請負工事で建てますので自由にすることができ間取りも設備も選ぶことができますし、平家でも三階建てでも希望する建物が建てられます。土地には所有権があり、カースペースは数台取れ、お庭も好きなように作れます。戸建ての場合、住まいが充実することから満足度は高くなるというのが特徴です。ただし、イニシャルコストはマンションより高くつくことが多く、不動産市場流動性はマンションに比べると低くなります。

住まいとして何を選ぶか、ご自身のライフスタイルや住宅に対しての考え方に照らし合して選んでいくことが大切です。

Q：建て替え時に起きる土地問題ってありますか？

A：建て替え時に起きる土地の問題として考えられるのは、「法令上の制限」変更による問題、「ライフライン」に関する問題などがあげられます。建て替え計画を立てるときは最初に敷地調査をすることが必要で、「法令上の制限」の調査や「ライフライン」の調査に加え、「環境調査」や「地盤調査」などもおこなうといいでしょう。

「法令の制限」については常に改正されており、既存建物と同じようには建て替えれないケースも出てきます。現在の法令に準じた設計をするためにも「法令上の制限」を調査しておくことは必要なのです。「地盤調査」に関しては、現在、新築する建物に「瑕疵保険」の加入が義務付けられており、必ず「地盤調査」をして必要な地耐力がない場合は基礎補強工事をしなければなりません。基礎補強工事は費用が相当かかりますので、把握しておかなければ予算上も心配です。

また、「ライフライン」においては、経年変化による老朽化が考えられ、今は大丈夫でも近い将来トラブル可能性も出てきますので調査しておく必要があります。その他では、隣地との境界境のブロック塀なども気をつける必要があります。以前は高い塀を作ることに規制はありませんでしたが、現在では地震の時に倒れて事故が起こらないように高さ・施工の制限が設けられており、コンクリートブロックなら6段積までの高さとなっていますので、それ以上の高さであれば改修が求められます。建て替え時には必ず敷地調査をし、現状把握することが、スムーズな建て替え計画のポイントなのです。

Q：これから新しい生活様式に合わせた住まいづくりのポイントを教えて下さい。

A：今年初め突然発生したコロナウィルス感染症、私たちは感染拡大を防ぐために新しい生活様式に取り組まなければならなくなっています。日々の生活、職場、教育施設など、あらゆる場面・場所で感染症対策をしなければなりませんが、「住まいづくり」においても同様で、新しい生活様式に合わせた「住まいづくり」をする必要があり、住宅会社からも様々な提案が出てきています。

例えば、感染源である人の飛沫リスクを少なくする為には人との接触頻度を少なくする必要がありますから、宅配BOXの整備、玄関レイアウトの工夫、外出機会を少なくするための備蓄スペースの強化などが効果的です。室内においては、こまめな手洗いやうがいをスムーズにできる洗面配置、効果的な室内換気を考えた間取りの工夫、自動換気システム設備の導入がいいでしょう。新しい生活様式では、自宅での仕事や学習環境を良くするためのスペースの確保、通信回線やIT機器の環境整備などが提案されてきています。

もちろん、ライフスタイル、家族構成などで対策は異なりますが、自分達の生活において必要不可欠となるものから、それに対応した対策や新しい生活様式を組み入れていくことが大事だと思います。コロナウィルスが無くなることはないでしょう。少なくとも薬が開発されるまでは、知恵と工夫でアフターコロナ、ウィズコロナ時代に対応していくことが必要だと思います。

Q：土地をこれから探します。土地を探す上でのポイントはありますか？

A：土地を買う時にはまずは土地探しをどこに依頼し、どのように進めていくかを考える必要があります。不動産の売買や仲介ができるのは宅地建物取引業の免許を持った業者であり、いわゆる不動産会社か宅建業を持っている住宅会社になりますが、前者では不動産売買・仲介を専門にしている業者に情報を集めてもらう、後者では取引のある不動産業者を紹介してもらうか、住宅会社が分譲している不動産を斡旋してもらうというようになります。どちらも一長一短がありますから、ご自身が望む住まいづくりに合った業者であるかを判断して選択すれば良いと思います。

次に土地探しのポイントですが、土地を探す目的は住宅を建てることですから、一番は「希望する住宅」が建てられる土地でなければなりません。土地条件を優先し過ぎて建物の予算がなくなったり、法規制上思う間取りが取れない土地であったり、環境が希望の住まいには不向きなものであると元も子もありません。希望の住まいが建てられる土地であることが最も重要なポイントなのです。土地探しの条件は様々なものがありますが、家族でよく話し合あって優先条件を決めておくことが大切です。100%条件に適う土地に出会うことは滅多にないでしょうから、より良い70%の土地を見つけることを念頭に探してみて下さい。

最後に、終の棲家としての土地となるのか、一定期間（子育て）だけ住む土地となるのか、転勤等で手放す可能性があるのか、実家の問題なども検討しておくことが必要です。住まいでありかつ資産でもある不動産が無駄にならないようにしましょう。