すっかり秋の空気に変わりました。空気が乾くと全然違いますね、本当心地良い気候です。さて、そんな中、「住替えコンサルティング」をさせていただいたお客様のお引き渡しがありました。数年前にマンションを購入、手狭になったことと家族皆が車を持つようになったことが切っ掛けでの、一戸建てへの住み替え計画です。

住替えコンサルティングでは、予算の計画を立て、希望条件を確認し、それに見合う不動産を探していきます。幸い、今回のお客様は、現家の売却資金を購入物件にあてなくてもよい計画でしたので、まずは住み替え先の不動産を探すことにしました。当初は中古住宅をターゲットに探しましたが、中々希望の条件に見合うものは見つからず・・・予算を少し増やし新築の建売物件を視野に入れ物色・・・数件ピックアップをして内見してみるも、いくつかネックがあり前に進まず再物色・・・ピックアップして内見・・・再物色・・・そんなことを繰り返して3ヶ月、今回の物件に出会いました。

地元不動産会社さんが事業主の今回の物件。日当たり、通風が良く、家族全員の車を駐車できるだけのスペースが確保できています。

その他住宅設備も充実していて住替えるだけの価値ある物件でした。立地条件、周辺環境も希望にかなっており要望にピッタシでした。この物件との出会ったタイミングは、建築が始まって間もなくで販売情報も出たばっかりだったのですが、いくつか物件を見た後でもあったので決断が早く出来たと思います。購入申込をした後で多くの問合せがあったこと聞きましたが、まさにタイミングがピッタシだったのでしょう。

不動産は水もの。良い物件と出会うには縁とタイミングが重要な要素です。それを得るには、最初によく話し合い、互いに信頼できる環境をしっかり構築することが必要です。そうすることで気兼ねなく何でも相談ができるので安心して買うことが出来るのです。不動産は高い買物ですから購入を決める時にはかなり勇気が必要ですが、上記のことを行い一定の時間と手間を掛けることでそれを後押ししてくれます。

計画を立て、物件を探し、一緒に悩み、一緒に考え、決断をする。スタイルプランニングの住み替えのコンサルティングではそれらを深くサポートします。住み替えをお考えの方はぜひご相談下さい。

すっかり涼しくなりました。朝晩は過ごしやすくなったおかげで寝不足からも解放されました。今年の夏は雨が多くて湿気が酷く、高温で梅雨がずっと続いているような天気でしたね、去年の酷暑といい、今年の雨ばかりの日といい、日本の夏も世界的な気象変動で様変わりしてきてるのでしょうか。

さて、最近の住まいづくりコンサルティングで増えている相談が「フィナンシャルプラン」の相談。でも、フィナンシャルのプランニング作りを頼まれるのじゃなく、他で作ってもらったフィナンシャルプランのチェックの相談なんです。簡単にいうと作ってもらった計画案が本当に自分にあったものなのかどうか第三者から目線で率直な意見を聞かせて、という相談です。

ここ最近、住宅会社の営業サービスとして増えているのが外部のフィナンンシャルプランナーによる「ライフプラン」作り、それをベースとした住宅ローンの借入額の算出などの「資金設計画書」を無料で提供しますというものです。「お金の専門家であるフィナンシャルプランナーが無料でライフプラン作ってくれアドバイスをしてくれますよ」というものですが、一見、施主にとっては魅力的な話しに思えますが、本当に客観的に、依頼者の思いに沿って、提案をしてくれてるのでしょうか？

冷静に考えてみると分かりますよね、「依頼者の意向に沿って」ってことですから、この場合の依頼者は・・・そう、住宅会社です。昔から「タダより高いものは無い」いっていいますから、「都合作られてるんじゃないか」って疑うのも当然です。仮説のライフプランから「これくらいの借入は大丈夫です！」って言われても、本当に大丈夫って思いますよね。実際、拝見してみても「結構都合よく作ってるな」って思う提案が多いは事実です。

ライフプランを作る場合、給与や物価の変動率を任意で入力をしますが、ここは作成者の裁量で決まります。また、住宅ローンの借入額は、世帯収入、家計、家族構成、将来設計を考慮しますが、深く知り合えている関係ではない（初めて会う関係）ですから、一般論を前提として計画を立てます。変動率も一般論もコントロールすることができますから、プランナーの考え方一つでプランニングの中身を変えることが出来ます。

もちろん、良心的なプラナーもいれば、そうでないプランナーもいますし、エンドユーザーに向き合っているプランナーもいれば、ビジネライクなプランナーもいます。性格もあるでしょう。ただ言えることは、依頼者の考え方に沿ってなければ意味が無いということです。自分達の事をよく知ってくれているプランナーにでも依頼しなければ適切なライフプランニングはできないでしょう。

住宅会社にとっては自社で建てられるフィナンシャルプランにしたい、プランナーはその後の自分の仕事に結びつけたいと考えます。プランナーの主たる業務は保険の組み換えです。住宅取得で住宅ローンを組むと大きなリスクを抱えることになるので家計を見直す必要が出てきます。家計の見直しをする場合最初に手を付けるのは保険になりますから、プランナーの仕事に結び付くという訳です。ライフプランを作成してもらった方はご存知だと思いますが、ヒアリング時に現在入っている保険証書を見せます。無料でライフプランを作るということは、保険の中身を教えることになっている訳です。

ライフプランは市販のソフトさえあればで誰でも作ることができます。住宅支援機構のHPにはライフプランの簡易ソフトが掲載されているので、これらを利用することでも大方のシュミレーションは可能なのです。たまたま縁があってプランナー作ってもらうことがあったのであれば、それはあくまでも一つの参考資料として活用すればいいでしょう。敷かれたレールには乗せられないようにだけ気を付けて下さい。

相談時にもよくお話をしていますが、フィナンシャルプラン（資金計画）は、提案や意見は参考にするが人任せにしない、利害関係の無い人の意見を聞く、家族で相談し自分達で決める、です。
身の丈に合う住まいを取得しましょう。

コンサルティングをさせていただいたK様から、こんなありがたいメールをいただきました・・・

～中略～

「ご報告です。お世話になった家に入居する運びとなりました。先日も夫と話しながら、なんで◯◯建設で建てようと思ったかとたどっていくと、そこには、中川さんにお世話になった◯◯◯◯から始まり、さまざまな家を見る機会を得たこと。また、売りにも出てないような土地を購入できるのか、まさに雲をつかむような話にも真剣につきあっていただいたことが外せませんでした。様々な土地の相場感や条件のご助言をいただき、素人の私たちにご示唆をいただき、大変感謝しております。家は大きければいいというも のではない。必要十分な家がよい家であること。目からウロコのようなお話や考え方を聞かせていただき、その感覚を持って、選択することができ、その結果、何の妥協もしていない満足した買い物ができたかと思います。本当にありがとうございます。」

こちらのK様は、ご主人が小さい時にお住みになられていた地域に土地を買って家を建てたいと計画されてのご相談でした。ただ現実は、かなり限定される地域であり、売りに出ているような物件も皆無という状況でした。このようなケースでは、土地を見つけるのではなく、作ることをしていかなければならないのですが簡単な作業ではありません。

あらゆる手立てを想定しながら施主様と一緒に考えました。そしてK様自ら何度も現地に足を運んでいただくような大変な苦労もしながら2年がかりで土地を確保し、その間に建築会社も平行して検討し、そしてそのお住まいが最近完成したのです。簡単に書いていますが、挫折有り、困難有りの大変な住まいづくりだったと思います。

この度の住まいづくりはまさに施主様の情熱と思いの賜物です。私はご相談に乗らせていただきアイデアやアドバイスはしましたが、それを粘り強く、時には辛抱強く、真摯に実行したのは施主様ご自身です。思いは実現するとは良くいったもので、強い意思がそれを実現したという案件でした。

コンサルティングは基本客観的に物事を見てアドバイスをしますが、実際物事を前に進める時には思いや情熱は不可欠です。そして何事も同じだと思いますが、互いに信頼がなければ関係は成り立ちません。信頼し何でも話せる関係になること、思いや情熱も遠慮無く話しできることが、良い結果に結びつくのだと思います。

このようなお客様からのメールをいただけることはコンサルティング冥利につきます。今後も、一人でも多くの方の住まいづくりのご相談を受け、お手伝い出来るように精進していきたいと思います。
K様、ご新築おめでとうございます。携わらせていただき、ありがとうございました。

今年も桜の季節がやってきました。日本人を感じる季節です。例年になく寒い今年の冬でしたが春のおとずれは早かったですね。暖かい日和に誘われて、桜を見に後楽園の西側の石関町公園に行きました。

お昼時だったんで、お花見をしながらお弁当食べている方が結構おられました。

見事な桜です。淡い桜色の花は心を癒してくれます。

こちらは、毎朝愛犬の散歩で行ってる桜ヶ丘公園からの風景。

桜を堪能できるのはわずか2週間足らずですが、1年でこの時期くらいは、ゆっくり時間を取って、花を見ながら時間を過ごすっていうのも必要ですね。

やりましたね～ジャンプの葛西選手。７回目のオリンピック出場というのもすさまじく凄いことですが、今回のソチでは個人LHで銀、団体での銅は本当に見事です！素晴らしい～！！日々のたゆまぬ努力とその執念には敬服致します！

美しく力強い葛西選手の飛型。

団体でのメダルは喜びも4人倍でしょう。

連日、日本選手の活躍が報道されている「ソチ　オリンピック」。スポーツ観戦好きを自負しているものとしては、出来るだけライブで見ないとと目を擦りながらの毎日です。日本選手たちの一生懸命に競技に取り組む姿勢、、最後まで諦めないその精神力、最後の最後まで力を振り絞る姿には感動します。厳しい勝負の世界では栄冠を掴めれるのはほんの一握りの人ですが、その厳しい戦いの中で見える互いを尊重したたえ合う姿には美しさも感じます。

自らに置き換えてみて、生業である仕事に対してオリンピック選手たちのように本気で真剣に日々向き合っているかというと・・・マダマダ・・・本当に・・・甘いです・・・好きで始めた仕事を成就させるためには、日々の努力と精進はいつ何時も続けていかなければならないと思わされます。そんな事をも感じさせてくれるオリンピックは本当に素晴らしいです。

8日の20年ぶりの大雪から1週間、今日はまたまた雪が積もっています。今年の冬は例年に比べて寒い冬になっていますが雪が積もるような日が何日もあるなんてあまり記憶にないですね。雪のおかげで？アポイントもキャンセルになったので、溜まりに溜まっている事務処理をしています。今回は雪は積もっていますが、朝方からの雪だったので車も動かせますし交通機関も通常運行しているので影響は少なかったようです。前回（8日）の大雪の時は大変でした。（皆さんそうだったと思いますが）その日は午前中に契約が入っていたのですが、お客さんと連絡を取りあって午後からに変更。動いている路面電車とバスを乗継いで事務所に行くことにしました。

一応、準備万端で、まずは路面電車の最寄りの停留所まで徒歩。普通15分くらいで着きますが、その日は10cmの積雪、慣れない雪道で倍の30分ほどで到着。10分ほど待って乗車し、15分くらいで岡山駅到着しました。（ここまでは予定通り）岡山駅は人があふれていました。電車が運休や遅れのせいで、タクシー乗り場には長蛇の列。なのにタクシーは1台も無く、バス停に人が流れてきています。バスも時刻表通りには動いていなく、取り敢えず並んで待ちます。

10分・・・
20分・・・（まだまだ余裕♪）
30分・・・
40分・・・（体が冷えてきた・・・）
60分・・・
80分・・・（どうなっとんじゃい！って気分）
90分・・・（ようやくバスが来た！）

ただし、バスはすし詰め状態・・・目的のバス停までは20分余り・・・（辛抱、辛抱）ようやく到着～！そこから歩いて数分の事務所に着いた時には・・・足は凍ってました（泣）その日は雪道を想定してワークブーツを履いたのですが、防水では無かったこともあって早々にビショビショになり、待ち時間でしっかり染み込みました。当然、凍るわけです。やはり長靴にすれば良かったは後の祭り、悪天候時に格好はいりません。

岡山は災害が少なく、温暖で住みやすい街です。ただ、それに慣れてしまうと雪が積もった程度でこの有り様。「備えあれば憂いなし」、日頃からそういう意識は持たないと駄目ですね。

今日で今年も最後となりました。2、3日前からの寒波もおさまって、今日は快晴で風もなく、穏やかな大晦日です。日頃は家のことなどほとんどしていませんが、年末だけは家の大掃除をして（ちょっとだけ…）家の傷み具合も確認したりします。私は外回り担当なので経年変化による外部の傷み具合がよく分かるのですが、我が家もすでに20年・・・色々と手を入れないといけない時期になっています。この家はサラリーマン時代の20代で建てた家なんですが、家の傷み以外にも何かと不満が出てきてます。今のライフスタイルと家が合わなくなってきてるのです。

年歳とともに家での過ごし方が変わったり、趣味・嗜好が変わったことで、間取りもインテリアも設備も合わなくなってきてるのです。手を入れないといけない時期にはなっているのですが、今後もこの家に住むべきかという点で悩やむわけです。このような悩み相談はコンサルティングでも結構多くて、「多額のお金を掛けて今の家に手を入れるくらいなら、ライフスタイルに合わせて新しい家を持ちたい」と相談に来られます。まさに同じ悩みなのです。（笑）　日本も欧米と同じように中古市場が活発になって、3回くらい住み替えるのが当たり前になれば、こんな悩みはすぐに解決できる話なのですが・・・現状では中々解決が難しい問題です。

さて、1年を振り返ってみると、セミナー・相談会は70回開催しました。（これ過去最高）　理由はやはり17年ぶりの消費税増税の影響が大きかったのでしょう。おかげで建築業界は久々の受注ラッシュでした。ただ来年は消費税増税後の影響も出てくるので今年のことは無いでしょう。その反面、中古住宅市場は活発になると思います。中古住宅のリノベーションが若い方を中心に流行っていることも有りますし、個人間の不動産売買では消費税が非課税なので影響を受けにくいからです。人口が減り始めていて住宅のストック数が世帯数を超えている現代では、この傾向はますます強くなっていくと思います。

あと、気になるのはデフレ脱却の為に必要な所得のアップが、安部総理が思い描くようになるかどうかです。アベノミクスによって物価はこれからも上がっていくと思いますが、所得が上がらなければ可処分所得が減りローンも組みにくくなってしまいます。消費者はより慎重に身の丈に合わせた住宅取得を考えていくようになるでしょう。最後に来年のコンサルティングテーマを4つ挙げてみました。

①　シニア世代の老後を楽しむ為の住み替えコンサル
②　30代の若夫婦向け中古住宅リノベーションコンサル
③　消費税増税後の住宅会社クライアント争奪戦コンサル
④　既成概念を超えた新しい住まいづくりコンサル

こんな感じのテーマが多くなるのではと思っています。予想はさておき、今年も沢山のご相談本当にありがとうございました。この場を借りて厚くお礼申し上げます。住まいづくりコンサルティングは移りゆく時世に合わせて業務を変化させていき、いつでも気軽に相談ができるエンドユーザーの味方であり続けます。来年もどうぞよろしくお願い致します。皆様、よいお年をお迎え下さい。

先日、岡山に移住を希望されているお客様の仕事で東京に行ってきました。ここ最近、同じような相談を受けることが多くなっていて、時々出張に出かけています。いつもは業務が終わるとすぐ帰ってきますが、今回は東京にいる友人に会う用事もあったので1泊してきました。

その友人からある雑誌の特集記事を教えてもらいました。我が岡山県は東京や大阪の都市部からの「移住したい都道府県ランキング」で上位に位置づけられているそうです。東京からだと7位、大阪からだと2位、総合ランキングでは6位でそうです。中四国エリアの都道府県の中では唯一ベスト10入りしています。

たしかに、温暖な気候で災害が少なく、不動産は安く、程々の街の大きさ、交通アクセスも悪くない、となると頷ける結果です。中でも安全、温暖、物価が安い、が移住する選択の大きなポイントになっているようです。あらためて聞くと「なるほど～」と思いますが、まあ、住んでいる岡山住民からすると当たり前になっているので、その有り難みすら忘れている感じはします。（苦笑）岡山県が移住先ランキング上位であることは喜ばしいことです。「岡山への移住」についての相談が今後は増えてくると思いますので、住まいづくりをお手伝いしている私達だからこそできるサービスを、今後も発信していこうと思います。

上の写真は宿泊したホテルからの眺めです。（26階部でしたからかなり景色は良かったです）　見渡していると「東京の開発のスピードは凄いな～」と、つくづく思います。人の多さ、スケール、そこに住んでいる人達のエネルギーには、本当圧倒されます。

帰りに少し時間があったのでスカイツリーを見ようと行ったのですが、その日は風が強く、展望台へのエレベーターが途中止まる可能性があるとのこと。展望台には上がれず残念でしたが、下から眺めるスカイツリーのドデカさだけでも感動しました。それにしても人ってこんな物まで作ってしまうんだな～　本当、凄いです・・・。

先週発表された住宅メーカーミサワホーム中国の施工ミス問題。記者発表によると、「建築基準法に基づいて大臣認定を受けた工法通りに施工をしていなかった」とのことで、その対象数は岡山・倉敷で千棟余りに及ぶとのことです。

図：中国新聞掲載を引用

図のように、屋根裏の一部に石膏ボードを貼る工事なのですが、これは建物の強度を増す役割としておこなわれるもので、それをおこなっていなかったことが今回発覚したということです。施工している工務店からの確認によって発覚したと報道されていますが本当ならば何ともお粗末な話です。ミサワホームは「木質パネル工法」という独自工法で大臣認定を受け販売・施工をおこなっています。今回、認定を受けている施工マニュアルにある工事の一つが抜けていたということが問題になっています。

ミサワホームによると、この石膏ボードは構造計算に入っていないので耐震強度には問題が無いとのことですが、それよりも気になるのは、設計・施工・管理を一括して行い高品質な商品を提供することを売りにしている住宅メーカーが、一番重要ともいえる管理業務を怠っていたのではないかという点です。

住宅メーカーは工業化をする為に適した独自工法を考案し、それを個別に大臣認定を受ける形で販売・施工をおこなっています。工業化住宅の一番の売りは、高品質で均一な住宅を大量に提供することが出来る点で、アフターメンテナンスも含めた管理システムがその最大のセールスポイントになっています。それがこのような施工マニュアルにある工事の一部が抜けていた、分からなかったというミスをしてしまえば、消費者の信用を一挙に失ってしまうことになってしまいます。

住宅メーカーで多い、設計・施工・管理を1社で行うことは効率的に業務が進められる反面、チェック機能がうまく働かないという側面があります。人が現場作業でやることだからこそ管理チェックを厳しく行わなければなりませんが、実際には忙しさにかまけて手間を省いたり、工務店任せになってしまったりしているのも現実です。

住宅メーカーでは今回の施工ミス問題以外にも過去に数々のトラブルがありました。営業が住宅ローンの虚偽申込を行ったり、設計が建築確認申請を改ざんしたり、効率を追い求め工事期間を極端に短縮し施工ミスを起こしたり、決算対策のため完工をしていないのに引渡しをしてしまったりと、大量生産、大量販売を実現するための分業制の弊害や、過剰な収益を追求し過ぎることがその原因と言われています。これらは大企業である住宅メーカーだからこその影の部分かも知れません。

請負工事は信頼をなくしてしまえば成り立ちません。まして個人の住宅という一生に何度もない買い物をしている施主からすれば今回の人為的トラブルはとんでも無い話です。住宅メーカーにはその点を今一度肝に命じ、お客様目線での必要な仕事、信頼される仕事が出来る体制づくりをお願いしたいものです。

10月1日に安倍総理の政府会見があり、2014年4月から消費税5％が8％へ増税されることが確定しました。2020年のオリンピック東京開催が決まった段階で本決まりの感がありましたが、これにより増税後のことを考える必要が出てきました。

住宅購入では、高額であるが故に消費税増税の心理的、経済的な影響は大きく、9月末までの請負契約に適用された経過措置を受けうようと駆け込み需要が起こりました。これは17年前の増税時にも起きたことです。たしかに、購入資金の内自己資金の割合が多い方はそのまま増税分の影響をもろに受けてしまいますが、住宅ローンを活用しての購入に関しては、住宅ローン控除が10年200万円が10年400万円に拡充されますので、借入金額が多い方にとっては消費税増税分はほぼ吸収できると思われます。（購入者の内9割が住宅ローンを活用）また、所得が510万円以下の方には「住まい給付金」が支払われることになっていますが、増税分の半分ぐらいはまかなえる感じですね。

これだけの措置が行われると消費税増税の影響は思うほど大きくはなく、何が何でも増税前と言って慌てる必要は無いです。需要の高まりによって建材や職人の人件費の高騰が起こるということを気にしている方もいらっしゃるようですが、前回の増税時にも同じことが言われ、今よりも景気が良かったのにもかかわらず、実際には逆なことが起きたくらいですからあまり気にする必要は無いでしょう。

本来、居住用の住宅は必要性で求めるものであって損得で得るものでありません。家族のこと、将来の生活のこと、より豊かな環境を得ることなど、その必要性を感じてから計画を進めて下さい。そのタイミングが今なら積極的に進め、まだその段階でなければ見送る、そのぐらいの心構えでちょうどいいです。

これから来年3月末に向けて住宅会社さんは一段とセールスを活発化します。5％から8％に上がった後も、今度は10％への引き上げが1年半後に待ち受けていますから、さらなるセールスが見込まれます。
今は売り手にとって最高のクロージング環境が整っています。こんな時だからこそ、セールスパーソンに振り回されること無く、冷静に住宅購入を考えましょう。

今朝のニュースで宮崎駿監督の引退が話題に出てました。「ルパン三世～カリオストロの城～」から現在上映中の「風立ちぬ」まで長編アニメ映画を数多く制作され、日本中に感動を与えられた誰もが知っているアニメ界の巨匠です。

私達の世代はまさに宮崎アニメに魅了された世代。子供の頃に毎回見ていたTVアニメ「世界名作劇場」のハイジやネロやマルコからなので、たぶん35年くらいにはなるでしょうね。ディズニーより宮崎アニメの方が断然身近に感じます。「風の谷のナウシカ」「となりのトトロ」「ものもののけ姫」「千と千尋の神隠し」などは海外でも大人気です。もちろん、私も映画館で見たりTV映画で見たりしていました。宮崎アニメは子供の頃に空想していた夢の世界で、懐かしさを感じたり心に暖かさを感じさせてくれます。映画を見ていると、どんどん物語の世界観に引き込まれていき感動や涙を与えてもらえます。

「プロフェッショナル～仕事の流儀～」でも紹介されていましたが、長編アニメの制作は2時間の映画の為に3年もの時間を費やさなければならないそうです。CG全盛にこの時代において、一枚一枚手書きで気の遠くなるような作業を繰り返して作られています。ただ、好きなだけじゃ出来ない、使命感を持たないと出来ない仕事だと思います。当然も儲けなど考えてると割に合わないでしょう。宮崎監督は、その才能と努力を次元の違う世界で積み重ねてこられた方なのだと思います。50年近くアニメ制作に携わられてこられた宮崎駿監督、多くの作品を残していただいてありがとうございました。

お盆前から始まった酷暑・・・連日35度越えの毎日です。昼間は仕方ないのですが朝晩も気温が下がらないのはさずがにこたえます。完全に睡眠不足に陥ってます。（苦笑）

さて、お盆も明けて、暑いながらも仕事に頑張らないといけませんが、やる気モードを高めるものが本日届きました。それは、盆前から準備していた会社の業務案内リーフレットです。内容は今までのものと殆ど変わらないのですが、春先に新しく作ってもらったロゴに変え、シンプルに分かりやすくちょっと工夫しました。（前より可愛らしい雰囲気になってます♪）　たいしたリニュアルでも無いのですが、やっぱり新しいツールは気が引締まる感じで良いです。

A4サイズの三つ折で表側はこんな感じ↓

中側はこんな感じ↓

このリーフレットは、スタイルプランニングの業務を知っていただく時に使ってまして、私や会社の名刺みたいなものです。セミナーや相談会で自己紹介を兼ねてお客様にお渡しをしたり、業務の内容を説明する折に活用しています。このリーフレットをお一人でも多くの方にお渡し出来るよう、汗いっぱいかきながらも精力的に活動していきます。