Q：耐震・制震・免震について違いを教えて下さい。

日本は地震大国です。世界一厳しいと言われる建築基準が定められていますが、予測が難しい地震に対して、生命と財産を守るために更なる対策を求める方は多いです。地震対策には、「耐震」・「制震」・「免震」という3つの種類がありますが、それぞれ異なった特徴がありますので、ここではその違いについて解説をします。

まず「耐震」ですが、文字通り建物自体の構造部分（柱、梁、壁）を強化することにより地震の揺れに耐え倒壊しないようにするという方法です。次に「制震」ですが、建物の構造部分に組み入れた特殊な制振装置（ダンパーなど）で地震の揺れを吸収し、揺れ幅を小さくすることで建物への影響を減らすという方法です。そして「免震」は、基礎と建物の間に免震装置（ローラーなど）設置することで地震の力を建物に直接伝わらないようにするという方法です。3つの対策の内、最もポピュラーなものが「耐震」です。強い強度に耐えるように柱や梁を太くしたり、筋交を増やしたりして補強を加え、建物の強度を高めることで強い揺れに耐えるようにしますが、コストに応じて耐震箇所を設定することができ、既存建物でも比較的簡単に工事をすることができます。ただし、揺れの強度が想定を超えて大きくなると構造に大きな損傷をおこす可能性はあります。「制振」は、地震の揺れを吸収することで揺れを抑え建物内部のダメージを防ぎますので、地震の規模が大きくなっても構造部の損傷を抑えられるというメリットがあります。制震部品、箇所によってコストは異なりますが、「耐震」に比べるとコストがかかるといわれています。「免震」は建物自体の揺れなくするもので最も優れたやり方といわれています。建物内部の揺れが少ないため二次災害なども起こりにくいという特徴があります。ただし、工事コストが高く、免振装置の定期的なメンテナンスも必要となる点がデメリットです。

一般住宅における地震対策としては、「耐震」もしくは「免震」が費用対効果のバランスが良く、構造的にも適しているといわれています。また、組み合わせることでより良い効果を生み出すこともできます。一方「免震」は、マンションなどの大規模施設に向いていて、制震と組み合わせることでより安全性を高めることができますが、コストが高く定期的なメンテナンスも必要となることから一般住宅には不向といえます。地震対策は建物だけでなく建設場所によっても考え方が変わりますので、設計をしていただく方とよく相談し、費用対効果も考慮して対策を立てることが大切です。

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2月度のセミナー・相談会は以下の通りです。不動産の処分や活用をお考えの方、住まいづくりが上手く進んでいない方、不動産の購入でお悩みの方はぜひご参加下さい。

【セミナー・相談会】

2月6日（日）
「住まいづくり何でも相談」　主催：ハウジングモール倉敷
時間：11：00～16：00　※個別相談は1時間ごとになります。
場所：倉敷市酒津1625-1　ハウジングモール倉敷センターハウス

2月13日（日）
「不動産と住まいの相談室」　主催：（株）カーサ・カレラ
時間：10：00～17：00　※個別相談形式
場所：岡山市中区賞田80番2　　カーサ・カレラモデルハウス

2月20日（日）
「住まいづくりWEBセミナー」主催：ふれあいホームタウン
時間：第1部10：30～11:30・第2部13:30～14:30
場所：福山市緑町1-51　ふれあいホームタウンみどりまち

2月27日（日）
「住まいづくり大相談会」主催：ふれあいホームタウンかんなべ
時間：10：00～16：00
場所：福山市神辺町川北1426-1　ふれあいホームタウンかんなべ

セミナー・相談会は予約制になっているものもありますので、詳しくは主催者までお問い合わせ下さい。個人向けのご相談は日時を問わず随時受け付けております。問合せフォームにてお気軽にお申し込み下さい。

Q：2022年「住宅ローン減税」について教えて下さい。

岸田内閣になって初めての予算編成となる来年度予算、コロナ不況からの脱却を重要課題として掲げる岸田政権としては税制改正を景気の後押しにしたいと考えているようです。中でも個人消費に大きな影響のある住宅取得ついて、令和3年末に期限を迎える「住宅ローン減税」の取り扱いが大きな関心毎になっていますが、去る令和3年12月10日に国土交通省から発表された「令和4年度国土交通省税制改正概要」を見てみると今後の制度の内容が分かってきました。

まず、本年末が期限の「住宅ローン控除」の制度は「令和7年の入居分まで」4年間延長されます。そして、「控除率」と「控除期間」は大きく変更するという内容になっています。改正される「控除率」は、本年まで適用されていた借入金額の1％を0.7％に引き下げ、「控除期間」は10年から13年に延長されます。また、控除対象としている年末時点でのローン残高「上限4,000万円」については、住宅の省エネ性能などにより上限金額に差を付けるようにし、省エネ基準を満たしていない一般住宅は上限額「3,000万円」、省エネに配慮している場合は性能に応じて上限額を「4,000万円もしくは4,500万円」に、省エネやバリヤフリーなどに配慮した「認定住宅」の場合は上限額「5,000万円」とした3段階形にするようです。その他には、「住宅ローン減税」の対象になる人の所得条件を現在の3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げることも明記されています。

「控除率」が下がることはマイナスに感じるかもしれませんが、これは、現在の「ローン残高上限4,000万円の1％を還付する」という仕組みの中で、住宅ローンの金利が1％以下になるケースでは利息より還付額が大きくなる「逆ザヤ」が問題となっているのでその解消と、高所得者ほど大きな恩恵が受けられるようになっていた制度を中間所得層に手厚くなるのが目的です。所得制限は厳しくし、「控除率」は「逆ザヤ」が発生しないレベルに縮小するが、「控除期間」は延長して負担軽減は長くおこなうという制度改正です。実際、平均的な世帯年収（500万円）の方が、平均的な借入金額（3,500万円程度）をしたとして計算をしてみると、ベースとなる控除可能金額がそもそも多くないため還付される金額は同じか少し増えるようになります。来年以降の「住宅ローン控除」は、平均的な所得の方がここ数年で住宅取得をするのであれば、本年までと同様の恩恵は受けられるということです。

Q：ウッドショックによる木造住宅への影響は？

コロナ感染症がパンデミックとなって世界中に広がる中、物流が途絶え、経済活動が制限されたことによって、市場で建築資材の品薄と買い占めが起きた一連の出来事を「ウッドショック」といいます。日本において、主な建築資材である木材を北米などからの輸入に頼っていましたので、本年春先には在庫不足が顕著となり、国産材への転換や限られた建築資材の奪い合いが起きたことで木材の価格が高騰しました。また、建築資材が調達出来ないことにより工期の延長なども起こり、「ウッドショック」の影響は木造住宅だけでなく建築業界全体に渡るものになっています。

過去にも今回のような建築資材の急激な高騰は何度かありましたが、今回は一過性なものではなく、将来的に解消する見込みも見いだせないことから、建築会社の工事価格の値上げが相次ぐ結果となっています。それも少々の値上げでは無く、工事金額の2割、3割にもなる大幅な値上げとなっているのです。「ウッドショック」はコロナ感染症のパンデミックが切っ掛けで起こりましたが、グローバル経済の物流問題、米中の経済摩擦、日本の長引く低成長が原因の価格抑制の限界など複合的に絡み合っていますので、建築価格の値上がり傾向は今後も続いていくと予想されています。

このような環境の中での住宅取得では、消費者自身がコストコントロールをすることが求められますから、無駄な広さや過剰な設備にならぬようプランニング段階から注意する必要がありますし、身の丈に合った、本当に必要なものを選択するという目も求められてきます。あるいは利害関係の無い客観的な人の意見を聞いたり、複数の住宅会社を検討することも当たり前に必要となると思います。「ウッドショック」を切っ掛けに、「価格が高くならないうちに早く契約を…」とクロージングをしてくる建築会社も増えていると聞きます。建築会社の話に惑わされることなく、自らで住まいづくりの計画を立て、本当に必要なものかは何かを吟味し、必要とする時期に手に入れるという心構えが大事だと思います。

令和4年7月に売買済みとなりました。

新年、明けましておめでとうございます。

本年もどうぞ、宜しくお願い致します。

納得の住まいづくり、安心・安全な不動産取引となるよう努めてまいります。

不動産に関するご相談事がございましたら、お気軽にお声掛け下さい。

令和4年1月1日元旦

株式会社スタイルプランニング