不動産と住まいの相談室 Youtubeの新作動画をアップしました。
【中国不動産バブルの崩壊について】中国不動産バブル不動産投資について解説します。
ぜひご覧ください。

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【50代からの住まいづくりのススメ】
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不動産を購入後、必要となる維持費として税と修繕費が挙げられます。まず、税の方からお話ししますと、不動産を取得すると「不動産取得税」というもの掛かりますが、これは不動産の評価額に対して原則3%課税されるもので取得時のみ掛かる税なのですが、不動購入後3〜4ヶ月後に納付書が届き、納付書を見てビックリという方も多いようです。ただし、一般的な広さの居住用不動産は軽減措置があり、課税が免除されたり軽減されたりしますので大きな負担までにはなりませんが、軽減措置の手続きをしなければ免除や軽減はされませんので、忘れずに期限日までに手続きをするようにして下さい。

その他の税で「固定資産税・都市計画税」というものがありますが、これは、国や市町村が定めた不動産評価額に、固定資産税として年1.4%、都市計画税は年0.3%かかるもので、毎年４月末頃に納付書が届きます。尚、不動産の評価額は3年ごとに見直しされ、それに対して定められた料率が課税されます。毎年支払わなければならない税ですから、住宅ローンのように毎月定額を積み立てておくようにすると納付時に楽だと思います。

次に修繕費ですが、建物は時間の経過とともに経年劣化していきますので、定期的なメンテナンスをする必要があります。また、設備機器も20年くらいを目処に交換をしなければならない時期が必ずきます。修繕費の中でも特に、外装材、屋根材、防水箇所などは、定期的な維持管理をする必要がありますが、外部の修繕には足場を組んだりする関係上、多額の費用が掛かかるので、トラブルが起こるたびに修繕をするというのは非効率で費用も増大しますから、トラブルを未然に防ぐメンテナンスを計画する必要があります。

例えばマンションなど共有物件では、管理組合を設立し修繕計画を立て、毎月決まった金額を積み立ててメンテナンス費用を捻出していますが、個人の戸建住宅でも同様の考え方で、毎年一定額を修繕積立として準備すれば、定期的なメンテナンスができるので大きなトラブルは無くなります。修繕工事費は新築をした建築業者に聞けばある程度教えてくれますし、最近では、引き渡し時に修繕計画書を作成してくれる建築業者もいます。将来発生する費用が分かれば修繕費を積立てることができますので、事前計画を立てることをお勧めします。

令和5年4月に売買済みとなりました。

Q：LCCM住宅とZEH住宅の違いについて    

まず用語から説明しますと、「LCCM住宅」は、「ライフ・サイクル・カーボン・マイナス」住宅の略称で、「長寿命で且つ一層のCO2削減を目標とし、住宅の建設時、運用（居住）時、廃棄時において省CO2に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、住宅建設時のCO2の収支をマイナスにする」という住宅のことです。二つ目の「ZEH住宅」は、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、「外皮断熱性能を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により室内環境の質を維持しつつ、大幅な省エネルギーを実現した上で再生可能エネルギーを導入し、年間の一次エネルギー消費量の収支をプラスマイナスゼロとすることを目指した住宅」です。

この二つの認定住宅は、太陽光発電システムを設置することや、エネルギー消費量を削減する高省エネ仕様・設備にするというころは同じなのですが、「LCCM住宅」は、建設、居住、廃棄の流れにおけるエネルギー消費も太陽光発電などによって作り出したエネルギーによってまかなうことを目指していますので、居住中のエネルギーをマイナスにするような仕様の住宅になるということです。国の方針としても、「ZEH住宅」は2030年の目標基準、「LCCM住宅」は2050年の目標基準としており、30年後の未来基準の省エネ住宅が「LCCM住宅」なのです。

「LCCM住宅」は「ZEH住宅」の高水準モデルとして国が推し進めている先進型住宅ですから、省エネ性能は極めて高く、光熱費は非常に安く、地球環境に優しい住宅となりますが、建築費用は一般省エネ住宅に比べれば数百万円単位で高額となりますので費用対効果をしっかり検討する必要があります。もちろん国も「ZEH住宅」を超える補助金を措置してくれていますが、現時点では施工費を賄うだけの補助額（補助対象工事の掛かり増し費用の１/2、上限140万円）ではありませんので、どこまで施主として対応できるかが現実的な課題だと思います。

令和4年12月に売買済みとなりました。

誠に勝手ながら、弊社では下記の期間につきまして夏季休業とさせていただきます。

【夏季休業期間】

令和4年8月10日（水）から、令和4年8月17日（水）まで

令和4年8月18日（木）より通常営業を開始します。

株式会社スタイルプランニング

8月度のセミナー・相談会は以下の通りです。不動産の処分や活用をお考えの方、住まいづくりが上手く進んでいない方、不動産の購入でお悩みの方はぜひご活用下さい。

【セミナー・相談会】

8月7日（日）
「住まいづくり何でも相談」　主催：ハウジングモール倉敷
時間：11：00～16：00　※個別相談形式　1時間ごと
場所：倉敷市酒津1625-1　ハウジングモール倉敷センターハウス

8月21日（日）
「不動産と住まいの相談室」　主催：（株）カーサ・カレラ
時間：10：00～17：00　※個別相談形式
場所：岡山市中区賞田80番2　　カーサ・カレラモデルハウス

8月28日（日）
「住まいづくり大相談会」主催：ふれあいホームタウンかんなべ
時間：10：00～16：00
場所：福山市神辺町川北1426-1　ふれあいホームタウンかんなべ

セミナー・相談会は予約制になっているものもありますので、詳しくは主催者までお問い合わせ下さい。個人向けのご相談は日時を問わず随時受け付けております。問合せフォームにてお気軽にお申し込み下さい。

Q：こどもみらい住宅支援制度の追加予算が発表されました。スケジュールについて教えて下さい。

「こどもみらい住宅支援事業」は令和3年度補正予算で創設された住宅取得支援事業で、制度の目的は「子育て支援及び2050年カーボンニュートラルの実現の観点から、子育て世代、若者夫婦世帯住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る」とされており、補助対象となる住宅は「高い省エネ性能を有する住宅の新築、一定のリフォーム」となっています。

補助対象となる新築住宅は50㎡以上の住宅で、性能により3種類に分けられていますが、①ゼロエネルギー住宅（ZEH）に準ずる住宅は１戸100万円、②高い省エネ性能等を有する住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上認定住宅等）については1戸80万円、③一定の省エネ基準に適合する住宅（断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たす住宅）は1戸60万円の補助金が受けられます。対象となる方は、①子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）、②若夫婦世帯（夫婦のいずれかが39歳以下の世帯）です。

制度設計では、2021年11月26日以降に工事請負契約を締結し、「事業者登録」をした事業者が着工したものに限るとなっており、「事業者登録」をした事業者が工事着手後に交付申請をおこない、交付申請期限は2022年10月31日まで、工事完了報告期限は2024年12月31日と定められていましたが、今回、政府の「原油価格・物価高騰当緊急支援対策」を受けて、令和3年度補正予算542億円に加え、令和4年度の予備費等から600億円が措置され、これにともない交付申請期限の延長と補助対象の変更が図られました。

交付申請期限は2023年3月31日まで延長され（完了報告の提出期間も5か月延長）、新築住宅の補助対象である、「一定の省エネ基準に適合する住宅（補助額：60万円）」については「2022年6月30日までに工事請負契約または不動産売買契約を締結したもの」に変更されました。

「こどもみらい住宅支援事業」はメリットの高い住宅取得支援制度ですが、予算枠・申請期限に難があるといわれていました。今回の追加措置により、より多くの方が利用できる支援策になったのではないかと思いますので、補助の対象となる方は建築会社さんとよく相談をして活用できるよう努めてみて下さい。

不動産と住まいの相談室 Youtubeの新作動画をアップしました。
【50代からの住まいづくりのススメ】50代の住み替え、建て替えが増えています。50代からの新しい住まいづくりを解説します。
ぜひご覧ください。

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中川雄二の不動産と住まいの相談室 Youtubeリンク
【50代からの住まいづくりのススメ】
https://youtu.be/ItVPtKizd9M

Q：住宅展示場で土地探しをするメリットを教えて下さい

土地を購入して注文住宅を建築する場合、土地を探してくれるのは不動産業者、建築をお願いするのは建築業者です。30年くらい前までは、土地は現金で購入し、住まいは住宅ローンを使って建てるという考え方が一般的でしたので、施主はそれぞれの業者に個別に依頼して住まいづくりを計画しました。バブル崩壊後、経済の低迷を打開すべく金融緩和政策が打ち出され、住宅ローン等の利用緩和措置で土地も含め住宅ローンが利用できるようになってから、考え方、計画の進め方が大きく変わりました。

ファイナンスの取り巻く環境が変化することによって建築会社の営業スタイルも変わりました。地元の不動産業者と販売の業務提携をし、宅地分譲事業にも乗り出したりと、土地からの住まいづくりに積極的にトータルに携わるようになったのです。エンドユーザーにとっても安い金利の住宅ローンで土地購入もできるのは大きなメリットですし、建築会社が主体となって全てのことに携わってくれるのは安心で便利です。加えて、建築会社は建築に問題が無いか確認して土地を斡旋してくれますから不動産購入時のトラブルも防げます。

今では、建築会社の土地斡旋を望む方も多くなり、不動産会社から建築会社に対して情報提供も多くなっています。多くの来場者が見込める住宅展示場に出店している建築会社にはより多くの土地情報が集まりますので、希望する土地に出会う機会もおのずと増えるという訳です。ただし、本来の目的である住宅の話よりも資金、土地の話が主体となり、住宅に関して十分な打合せが出来ないまま計画が進んでしまう懸念がありますし、優良な土地を取り込むことで建築会社を選択してもらうという考えも出てきます。エンドユーザーの利益を損なうことになってしまうケースもありますので注意も必要です。

まとめますと、住宅展示場出店の建築会社には土地情報が多くあり、土地から住まいを検討する方にとっては積極的に活用するメリットはあります。ただし、土地有りきで話が進まないように、先ずは建築会社を十分に検討し、建てたいと思ういくつかの建築会社に絞り込んで土地の斡旋を受けるという進め方を心掛けて下さい。