前にもコラムで紹介したファイナンスのエンドユーザー向けコンサルティング会社「キャッシュフローコンサルティング」の上野社長と増永取締役が突然弊社を訪問してくれました。
私は住宅取得・不動産売買のコンサルティングを主として業務を行なっていますが、キャッシュフローコンサルティングさんはライフプランを考えたファイナンスのコンサルティングを行なっていらしゃいます。
共に住宅取得に関するコンサルティング関係ですから、それぞれ活動しているフィールドも似ていて、増永さんとは住宅会社さんや総合展示場などで時々顔を合わせます。上野さんは広島を拠点として活動しているので実は今日が始めての顔合わせでした。
増永さんとは、日頃から我々が行なっているエンドユーザー向けコンサルティングをもっと多くの方々に利用していただく方法はないかと話をしています。今回、互いの活動も一つの段階を迎え若干ですが認知度も上がってきたので、力を合わせて共同イベントを企画しませんかと提案してくれました。
その提案には大賛成で、「我々だから出来るイベントをぜひやろう！」と話は盛り上がりました。どうせやるなら、私たちと同様な仕事をしている仲間にも声を掛け、盛り沢山の内容にしたいとの話に発展し、コンサルティング仲間の力を終結するためにも協会を作れないかとの話にもなりました。
同じ価値観を持って仕事をしている仲間との話は時間を忘れさせてくれます。そして、このような話が出来るようになった現状に喜びも感じます。一人ひとりの力は知れていますが、力を合わせることで2倍にも3倍にもすることができるので今回の提案をぜひ具体化したいと思いました。
「思えば成せる」と言う言葉があります。それを実践しようと思った出来事でした。

今年の6月4日に「長期優良住宅」の普及に関する法律が施行され、未来に向けた新しい住まいづくりがスタートしました。2007年福田政権時に、国土交通省「200年住宅構想」のもと、「安心良質な住宅」「省エネ住宅でCO2削減」「資産価値を高めるストック住宅」をテーマに制定された制度です。
「長期優良住宅」は認定制度になっていますので、各住宅会社はその認定を取得した住宅を各々提案し始めたところです。

国民負担軽減、CO2削減、国富構造の是正という大きなテーマの下、住宅のあり方や活用の仕方を大きく変化させていこうという試みは、住宅購入者にとってありがたいことでありかつ魅力的なものです。
ただいつもそうですが、購入者にとっては今一つ内容が良く分からなく、その認定のためにコストがどのくらいかかるのか？どんなメリットがあるのか？必要性は？という疑問点があります。

情報が多いだけにそれを整理する必要性がありますし、自分にとって必要なのかどうかを見極めることが大切です。そんな中、岡山市内にあるOHKハウジングパークさんが「長期優良住宅セミナー」を行なう事になりました。そして、そのセミナーの講師として私が参加させていただくことになりました。

我々の豊かな将来を考える上ではとても大切な「長期優良住宅」。その内容とメリットなどを整理してお話をさせていただこうと思います。お時間ある方は主催者にお問合せいただき、ぜひお参加いただけたらと思います。（費用は無料です）

日時：11月8日（日）午後1時半～午後3時半
場所：岡山市中区原尾島　OHKハウジングパーク総合展示場　センターハウス

本日の朝刊に住宅取得時の生前贈与についての記事がありました。現在の住宅取得時における生前贈与については610万円まで無税となっていますが、この金額を2,110万円まで拡大しようとの記事でした。
貯蓄資金の流動化と住宅建設の重要喚起を促す政策との事ですが、これだけの贈与枠拡大は過去最大で、かなり思い切った政策と思います。現在、麻生政権時に手立てされた住宅ローン減税も過去最大の規模で施行されていますので、貰うのも借りるのも購入者にとっては減税という形でメリットを受けれるようになります。
景気浮揚効果の高い住宅政策は、過去にも大きな減税などを行って需要喚起を促してきました。そして、その効果もあったように感じます。ただ現在は、人口の減少、ライフスタイルの多様化、住宅のストック飽和問題、雇用の不安という問題があり、住宅そのものの必要性が過去とは全く違っている現実があります。
そんな環境の中、過去と同様な政策でどこまで効果があるか疑問も感じますが、住宅を必要としている購入者にはメリットが大きいのは間違いなく、一つの動機付けになることも事実です。
そして一工夫していただけるなら、時代に沿った一歩踏み込んだ形で「リノベーション工事減税」や「太陽光パネルの補助金拡大」「緑地確保減税」など、全く新しい政策を加えていただくと新たな需要が喚起を促すように思います。
折角チェンジしたのですから、ここは思い切って将来の為になる政策を打ってもらいたいものです。前原大臣頑張って下さい。

9月は例年通り忙しい毎日でした。今年は全体的に低調な住宅・不動産業界ですが、中間決算時期が絡むこの9月は、各住宅会社の営業キャンペーン時期でもあり、営業の方々に鞭が入ったのか何かどたばたとした日々がずっと続きました。
さて、話は変わりますが新政権になって3週間余り、民主党は頑張っていますね～政権交代という言葉の意味を感じれる報道が毎日のようになされています。新しい大臣の顔つき、言動を見ていると「やる気」と「気概」を感じます。そして何より、仕事をしているという姿勢が感じ取れます。これは自民党時代には全く感じなかったことです。
マスコミはマイナス面を強調し、面白おかしく取り上げていますが、今行なわれている事は自民党時代では出来なかった政策ですから障害や困難があって当たり前です。既得権を守ろうとする抵抗があるのも仕方ありません。それを応援するのでは無く、マイナス面を強調し、国民を不安にしている報道には嫌悪感を覚えます。私自身、今回のことでマスコミ嫌いになりました。
元々、農耕民族である日本人は変化する事を嫌う人種と言われています。その日本人がチェンジを望み、選挙で政権交代を選択をしたと言うことは画期的なことです。今までと違う道を選択すると言う事は困難や障害はつきものですが、それを超えてこそ新しい物を手に入れれるのだとしたら、今は政府の行なっている政策を温かい眼で見守る必要があると思います。
良い意味で政治が国民の手に戻ったように感じます。ぜひ、国民にとって良い政治であるよう頑張ってもらいたいと民主党を応援しています。

8月30日に行なわれた衆議院選挙、今回の選挙は「政権交代」が大きなテーマとなり、選挙中は私の周辺でも選挙に関する話題があちこちでされるような選挙でした。
結果はご存知の通り民主党の圧勝で終わりました。自民党のネガティブキャンペーンは政権与党とは思えない酷いもので聞くに堪えないものでしたが、国民はその程度のことしか話せない自民党に対してきつ～いお灸をすえたように思います。
昨年、アメリカが牽引してきた市場主義経済の終わりを告げる「リーマンショック」があり、アメリカの大統領選挙でも大きな政治のチェンジがありました。今回の衆議院選挙も一つの時代が終わる出来事のように感じます。
現在の社会的な閉塞感や将来への不安解消、格差の改善を行うためには、新しい人達で、今までと違う考え方で新たなルールを作る必要があるでしょう。今回はそういう意味での国民の選択であり、その期待も大きいと思います。
民主党はそれを肝に銘じ、決しておごることなく（自民党のように）真摯に政治に取り組んで欲しいと思います。公約に掲げたことを実現する事がその存在価値を高める事を忘れないようにして欲しいと願います。
さて、そんな私も民主党のマニフェストに何が書いてあるのかとあらためて見てみたところ、自らの不動産業界に関する記述がありました。「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取り引きを原則禁止とする」と言うものです。
安全かつ安心に消費者目線での不動産取引を実行しようとした場合、「両手取り引きの原則禁止」は重要な意味を持ってきます。「利益相反」という矛盾を解消できる施策ですから本来あるべき考え方と言えます。
不動産業界は手数料が半分になると嘆くところも出てくると思いますが、適切な取引と消費者の保護を考えれば今まで規制しなかった事に問題があり、この機会に改善する事は必要であると思います。
当社で行なっているバイヤーズエージェントの考え方はまさにこの事であり、本来あるべき姿であると思っていますので、私はこの政策を歓迎します。
これは一例ではありますが、政権交代する事で今まで当たり前にしていた事を見直すことが出来るチャンスになります。ぜひ民主党には、国民の生活目線で物事を見ていただき、国民の選択が良かったと思える政策を実施していただきたいと思います。

先週の土曜日に完成見学会に行って来ました。当日は真夏の太陽が照りつける暑～い日でしたしたが、お昼間だった事もありゆっくり見学させていただきました。
施主は不動産コンサルティングでお世話させていただいたN様です。施工は不動産バイヤーズエージェント提携企業の「福富建設」さんでした。建物は施主の希望であった木造の質感を充分に生かした温もりのある自然素材の家、施主の意向が反映した素敵なお住まいに仕上がっていました。
↓玄関からの外観　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓南側からの外観

↓木の温もりが素敵なリビング　　　　　　　　　　　　　　　　　↓キッチンも木製のオーダーです

施主のN様は、長い間希望のアリアで土地を探されていましたが、中々見つからないので福富建設さんのお勧めもあって不動産コンサルティングを受けられました。
アドバイスさせていただいたのは、土地探しは土地の条件だけで物件を探すのではなく、希望の住まい方や家族の趣味趣向が生かされる場所を求めること、理想の住宅を建てる為の土地を探しであること、そしてそれを踏まえた上での資金の割り振りでした。
それを踏まえて、関連会社でもあるファーストランドの情報網を駆使し物件を提供させていただきました。そしてコンサルティングの3ヵ月後に現在の土地を取得され、この度の新築完成となったのです。
新築を拝見して出た一言は「N様らしいな～」という言葉でした。多分、満足度の高い新築計画ではなかったのかと思います。

先日、岡山の建築家5名の方と懇親会（意見交換会）を行いました。幹事は日頃仕事でお世話になっている（株）unita設計室・横田設計士さんで、横田設計士さんのブレーンである建築家の方々とお酒の飲みながら話をするという場でありました。
集まった皆さんはつわものぞろい？で、いろいろな話を伺いました。もちろん、私が行っているコンサルティングの話もさせていただいたのですが、建築家の方々の「生き様」というか「志」というかクリエイティブな仕事ならではの苦労や取り組みの話はとても刺激的で興味深いものでした。
詳しい事を書くと何時間掛かるか分からないので割愛しますが、形の無い物を作っていく作業はとても大変で多くのエネルギーを使います。それを支えるには情熱が必要で、席を共にした建築家の皆さんはその煮えたぎる情熱をビシビシ発しておられました。
建築においての設計と施工、これは一体でなくてはいけない反面一定の距離をおいた緊張感も必要な関係であるといえます。最近は住宅メーカーを代表として設計と施工を一体にした体系をとっているところが多いのですが、この場合メリットだけでなくデメリットも生んでしまっている現実があります。
建築家の方々と話をしていて感じたのは、それに対しての危機感というか、改善というか、変えていかなければいけない（本来の姿に戻す）という問題意識だったように感じます。私の仕事に置き換えてみるとまた違った見方もありますが、今やっている設計士、施工者、エンドユーザーの通訳をする仕事の必要性は今回も強く思いました。
このような時間は色々な事を気づかせてくれる切欠になります。今後も機会があればこのような時間は作りたいですし、出来れば何らかの形で発信していきたいと思います。

ここ数ヶ月かなり忙しい日々が続いています。ありがたい事なので不満では無いのですが、何せ体は一つしかないので、アポイントの調整がかなり難しくなっています。
以前ですと、急な連絡をいただいても時間を作る事が出来たのですが、今は一週間前では難しく、予約を早め早めに入れていただいてやっとという状態です。
コンサルティングの仕事は、個人の経験と情報に加えヒアリング能力がとても必要です。それが無ければただ話を聞くだけで、アドバイスするところまで行きません。したがって、時間が無いから代わりに誰か、という訳には行きません。必然的にキャパシティが決まってしまうので引き受けられる仕事が限られてしまいます。
私は、多くの方々にコンサルティングを利用していただくことを信条としていますが、これでは自分の意に反してしまうので、新しい試みを始める事にしました。
今回、ＨＰでも「外部ネットワーク」という形でご紹介していますが、日頃一緒に仕事をする機会が多いブレーンの方々にお手伝いいただくシステムをとるようにしました。ご紹介している方々はそれぞれその道のエキスパートで人間性も豊かな方々ですから、きっと適切な解決策を見出してくれると思っています。
アテンドは私が直接させていただきます。お悩みの事があればお気軽に相談してみて下さい。そしてご連絡は出来るだけＥメールでお願いします。

スタイルプランニングも4年目を迎えました。法人設立前からですと、この仕事を始めて5年半になります。サラリーマン時代の多くの経験と、湧き上がる強い思いから、エンドユーザー向けコンサルティングという仕事を始めました。最近、「本来思い描いていた形にようやくなってきたかな」と言うのが正直なとこです。
住宅・不動産業界に従事して20年余になります。ぎりぎりバブル経済を経験している一人です。この激動と言える間は、それまでの高度成長に支えられた経済が大きく変化し、それまでの常識ではありえないと言われる事が次々と発生した時でした。
バブル崩壊後は、「地価が下落する」「住宅ローン金利が3％以下」など、それまでには考えられなかった事が次々と起こりました。住宅セールスにおいては、タブーと言われた方法が行なわれるようなこともありました。誰もが体験した事のないことのオンパレードで、その場その場を何とかしのいでるという有様でした。
一方消費者も、「不動産を手に入れる」という目的が主だったものから、「自分のライフスタイルを表現するもの」という買い方にシフトしていった時期でした。現在の、大量生産の商品よりカスタマイズされた商品を求める傾向は、これらの経緯があったから進んだと言えるでしょう。
あらゆることの常識が壊れ、購入者に志向に沿った新しい商品が次々生み出されたのは、この20年余があったからです。そして、消費者志向の考え方がより重要とされる時代に合わせ、建築における規制が毎年強化されるようもなりました。
そして、住宅の購入の仕方も変ろうとしています。現在のように情報が溢れている状態では、必要な情報を手に入れることができても、必要な情報を整理する事は難しくなっています。また、規制が強化されたおかげで消費者を保護する条件は整備されましたが、契約書などの書類はより複雑で大量のものとなり、それらを理解する事は大変な作業になっています。
住宅コンサルティングという仕事はそこを埋める役割をもっています。購入者が物件の内容を理解して必要な物を適正な金額で購入する為のお手伝い、万一の時の為に必要な契約内容を把握しリスクヘッジする作業、安心して満足のいく住まいづくりのサポートを行なう仕事です。
そういう意味では、この仕事はこれからが本格的に必要とされるのではないかと感じています。今まで以上に情報収集を怠らず、利用いただく皆さんが必要と感じれる提案を続けていきたいと思います。
いろいろな思いを巡らせる4年目という節目でした。これからも宜しくお願い致します。

去る、6月6日・7日の両日「不動産バイヤーズエージェント」でお手伝いをさせていただいた、「Y様邸」の完成見学会がありました。場所は倉敷市上東、設計・施工はカーサ・カレラ（木口建築）さんで、店舗併用住宅の素敵な住宅です。ご縁のあった住宅は必ず拝見させていただき、またイベントのお手伝いもさせていただいています。

※建物は施主の思いを反映した素敵なものでした。土地の有効活用も見事で、60数坪の敷地に駐車スペース5台分確保されています。
今回のY様は、1年ほど前にカーサ・カレラさんのお客様として初めてお会いし、土地取得からお世話させていただきました。女性向ブティックを経営されており、その店舗と住宅を併用した住宅を建てる土地探しの依頼を受けました。
いつものように面談の上ヒアリングをさせていただき、それを元に「エリアの絞込み」そして「物件紹介」と進め、3ヶ月後に現在の建築地に出会い決めていただきいました。
それまでも漠然と土地探しはしていたようですが、具体的にお話をすることでスケジュールが決まり、購買意欲も沸き、決断力も備わったと言われていたのが印象的です。
今回の案件では、土地探しで一番大切な住宅のイメージが設計士さんと共に確認し合えたことが一番のポイントだったように感じます。住宅用地取得は家を建設する為の目的ですから、どんな住まいかたをしたいのか、住まいに何を求めているか、で土地探しの選択は変わるように思います。
そんな意味で、今回の住まいづくりのプロセスは最適だったように思います。イベントの終わりにY様のご家族が来られお話をしましたが、その時の嬉しそうな笑顔は、仕事の意義を再認識させられる一時でした。
あっ、住宅のレポートが抜けていました・・・。詳しくは設計・施工をされた「カーサ・カレラ」さんのHPをご覧下さい。（手を抜いてすいません・・・）

去る5月31日（日）、ハウジングスクウェア青江にて「土地取得セミナー」を開催しました。当日は23組の方がお越し下さり、午前・午後の2回お話させていただきました。

参加いただいた皆さんには、熱心にお話を聞いていただき大変ありがとうございました。今までも各所でセミナーをやってきましたが、今回の主催者が「総合展示場」ということもあり、具体的な形でご計画を進められている方が多かったように思います。

実感として、やはりこのようなセミナーは機会があれば実施するべきだと思います。購入者が必要とする不動産の基礎的知識は、誰でも調べれば知る事は出来るのですがそれらを生の声で伝え認識しあう場はあってもよいと思います。セミナーという場に来る事で気構えも変わりますし、気に留めてなかった事を知る機会にもなりまから、そういう意味でその意義を再認識できたイベントでした。

セミナー後に参加者のお一人が個別にご相談に来られました。今まで中々相談できる方がいなかったということです。詳しくお話をきかせていただき、今後お手伝いをさせていただくことになりましたが、「このイベントがあったから相談出来ました」とおしゃられていた言葉はとてもありがたい一言でした。今後もセミナーを行なう機会があれば喜んでお話させていただきたいと思います。

5月31日に土地取得セミナーが開催されます。主催は、日頃サンデーコンサルティングでお世話になっている「ハウジングスクウェア青江」の総合展示場さんで、午前・午後の2回同展示場内のセンターハウスでおこなわれます。

内容は、不動産流通の基礎的知識を学んでいただく事と、土地探しをする為のポイントについてのお話します。これらの内容は、不動産コンサルティングでお話させていただいているものですが、コンサルティングを受けたお客様からは大変為になると喜んでいただいているものです。
どちらかと言うと、これから住まいづくりを始めようとされている方むけの構成にしていますので、ご計画を進めて間もない方には最適な内容です。また、今一つ計画がうまく進んでいない方などにも、新たなヒントになるかも知れません。

高額で買い替えのきかない買物ですが、日頃縁が無いものだけに購入までのスケジュールや依頼先、気を付けないといけない事など分からない事だらけかと思います。そのあたりを、実例を挙げながら出来るだけ分かりやすく伝えるようにしていますので、お気軽に参加いただければと思います。
お問合せ・参加希望の方はこちらからお問合せ下さい。ご参加お待ち申しております。