本日、仕事納めとなりました。今年は特に激動の１年間でした。(今風に言うと100年に一度の・・・でしょうか）
当社のメイン業務である「住宅コンサル」「土地購入コンサル」については、不動産市況が大きく様変わりをした事もあいまって、前年に比べ倍近くのお話をいただいた１年でもありました。
元々、コンサルという仕事はリスクヘッジの仕事ですから、先行きが見えないこのような市況になったり、判断出来ないような沢山の情報が出てくると活用する方が多くなるのですが、それにしても世の中の急激な変化に後押しされるような形で仕事が増えたのは複雑な心境です。
２０年前に「バブル崩壊」という未曾有の出来事を経験をしている者の一人として、「人間って懲りないな～」と思う反面、今回の金融危機については原因を作ったと思われる輩達に強い憤りを感じます。
金融のプロ達が自分達の利益だけを追求し、金融工学に基づいた複雑な金融商品を作って売りさばいた結果が、急激な経済変化を起こし実体経済に影響を与えているのですから一般の我々はたまったものではありません。
２０年前の「バブル崩壊」も原因は銀行でした。今回も投資銀行と言われる金融機関が原因で、そこに湯水のごとくお金を注ぎ込んでいたのも銀行です。いったい彼らの役割って何？と思わざるを得ません。
コンサルの仕事は、売り手（プロ）と買い手（素人）という立場の違い（情報や経験）からくるギャップを埋めていくのが仕事なのですが、売り手が今までに無い形やスピードで商品を出してくることを考えると日頃の情報収集や勉強はかかせないことと感じました。
今日における流通や情報の量とスピードにどうやって対応していくか、来年はさらに工夫を求められる1年になるように感じます。

今年も残りわずかとなってきました。今年は不動産市況が劇的に変わった年でもありましたが、その影響はこれからさらに勢いを増していくように感じます。

このような厳しい状況からかセミナー依頼が多くなっています。その内容も各種様々で、住宅取得・土地取得・不動産資産活用などとなっています。セミナーの内容は特に変わったことをしているのではなく、基本に忠実というか購入に至る原点を確認しあうというものです。実はこれが一番大切で、不動産流通の仕組みを知り、購入に至るスケジュールを確認し、購入する動機を明確にしましょうというものです。

この3点を把握しておけば失敗をすることはありませんので、セミナーではそのあたりのお話を出来るだけ分かり易い形でお話をするようにしています。また、ケーススタディを活用して理解していただきやすいようにもしていますので、個別相談はチョットという方にそれらを活用していただいているようです。
最近では住宅会社さん主催のセミナーに呼ばれることも多くなってきたのですが、私のような中立的な立場の人間だからこそお話できるようなこともあって、参加された方々には喜ばれているように感じます。

そういう活動の影響か、来年からは総合住宅展示場「ハウジングスクエア青江」にてサンデーコンサルティングの相談員をすることになりました。隔月ですが第4日曜日にセンターハウスで行います。（ちなみに費用は無料です）

「失敗の無い不動産購入」「大切な不動産の資産活用」が私の仕事のポリシーです。セミナーなどで勉強していただいても結構ですし、個別相談でコンサルティングを受けていただいても結構です。自分にあったやり方で不動産購入をして下さい。

今年も早いもので残り1ヶ月半となりました。対岸の火事であったアメリカ発金融危機の影響が、日本の地方都市である岡山にも大きく影響を及ぼし不動産市況が大きく様変わりしています。
今年の春ぐらいから潮目が変わり、夏になる頃には全く違う雰囲気になりました。特にマンションに関しては顕著で、ここ数年岡山に進出していたデベロッパー各社が撤退するまでに至っています。
新築マンションは今や値引合戦に陥り、新築1年未満で数百万円の値引が当たり前のようにされています。当然、中古マンションは値崩れし買い手が付きにくい状況にまでなっています。新築マンションの販売に目処がつくまでは当面このような状況が続くと想定されます。
収益物件に関しては全く止まってしまいました。大きな買い手であったファンドが市場からいなくなり、金融機関が不動産融資に対し貸し渋りとも言える態度になってしまったことが市場の流通を無くしてしまいました。金融機関が持ち直すまではこのままの状況が続くでしょう。
住宅用土地についてはここ数年２極化が顕著になり、特定の人気エリアは高騰を続けそれ以外の土地は値下がりするという傾向が強くありました。夏前ぐらいから「今が高値」との思惑からか人気エリアの供給が増え価格は横ばいもしくは値下がりするところも出てきています。
マンション価格の暴落とも言える状況もあってか土地付一戸建てへの需要は増えていますし、供給が増えたおかげで検討しやすくなっているのですが、金融危機の影響から審査が厳しくなっており住宅ローン融資が付きにくい状況になっています。案件は多くても商談がまとまらないケースが多く見られます。
そんな中検討しているのが中古一戸建て市場です。資金総額が低く、住宅ローンのウエイトも少なく、市況のおかげで物件も多く値交渉も受けてくれやすいことから、この市場だけは何とか維持されています。（ここしかないとも言えますが・・・）
現在のような厳しい状況はしばらく続くと思われます。少なくとも今回の原因である金融が持ち直すまでは改善は見込めないでしょう。過去何度もこのようなことはありましたが、ひょっとすると今回が大きな転換になるように思ったりします。いや、いい加減に物の価値観や概念を変える必要があると思いますし変えなくてはいけないのかも知れません。
将来の大きな変化への期待はさておき、来年は大型の住宅減税も予定されています。現在の状況は厳しいながらも買手にとってはメリットの多い環境でもあります。不動産購入の必要性や時期になっている方や購入が可能で興味のある方は、うまい話やセールストークに惑わされることなく物件を吟味し良い不動産を購入しましょう。そして、こういう時こそコンサルティング(エージェント）を活用して下さい。

今年4回目？カーサ･カレラさんの完成見学会にお手伝いを兼ねて行って来ました。
場所亜は総社市三輪の区画整理内になります。今回のご施主さんは、不動産バイヤーズエージェント業務で携わらせていただき土地をお世話させていただいた方でもありましたので、楽しみに参加させていただきました。
11日からの3連休に見学会を開催されていたのですが、秋晴れの好天に恵まれ、沢山のお客様がお越しになられていました。

←こちらは外観。真っ白な外壁にエントランスのタイルがアクセントになっています。ダイニングからお庭に出るブルーのサッシが一際目立ちます。
お庭をコの字型に囲むように設計されており、どのお部屋も開口部が大きく通風の良い明るい間取りになっていました。
3世代住宅で60坪近くの大きさがあります。
外からお庭を覗き込むと、石で作られたテーブルとイスに緑の芝がうまく絡み合い素敵な空間になっていました。
そして気になるのが奥の部屋の円形の窓。「あの部屋は何の部屋？」と思いつつ中に入っていきました。

今回の設計コンセプトは「スカンジナビア半島、北欧の光と影の家」とのこと、「なるほど～」と思いながら中を拝見しました。
今回も木口設計士のこだわりが随所に見受けられ、インテリアの色使い、素材の選択、そしてコンセプトのあるデザイン。施主の意向を、多彩な提案と施工で実現させています。

玄関サイドにあるリビングはスキップフロアになっており上部は吹き抜け。ゆったりとくつろげます。施主がこだわった生地を使った作り付けの家具はとても素敵でした。
1階のメインでもあるダイニングキッチンはとても広く、明るく、快適なスペースです。そこに置かれた巨大なキッチン・・・トーヨーキッチンでも岡山初となるシステムキッチンだそうです。（それにしても本当大きかった･･･）　　
まだまだ紹介するところ満載ですが、これくらいにしておきます。もっと知りたい方は、ぜひカーサ・カレラさん行ってみて下さい。（沢山の写真を見せてくれます）
施主と設計士が膝を付き合わせ、納得のいくまで打合せを重ねたお住まいは、何かハートを感じさせます。
この度のお住まいにもそれを感じました。こんな家作りが出来ると満足は120％でしょう。
　

多くの住宅会社が中間期となる9月は、年度末の3月と並び契約の多い月です。必然的に土地の取扱いも多い月で、私のところにも多くの相談をいただきました。
住宅コンサルティングの仕事ですから、住宅会社の選択に関しての相談が多いのが普通なのですが、この9月は土地購入に関する「不動産調査」土地取得に関しての「エージェント業務」が多かったのが特徴的でした。
土地と住宅を同時に取得する方が多いせいもありますし、住宅営業マンも月内に何とか契約を取りたいと力の入る時期でもありますから、有利な条件を提示する代わりに短い時間で決断をお願いするケースも多くなり、故に購入者としては決断をする為に「第三者の意見を効きたい」「プロの意見を聞きたい」となっているのかと思います。
また、エンドユーザー向けの不動産コンサルティング活動も3年になり、その認知度も上がってきたおかげかも知れません。多くの方がサイトを見て、どこかで話を聞いて、その活用の利点を感じられてきているという点では喜ばしい現象です。
さて、現在の岡山での不動産の市況をお伝えすると、アメリカ発金融不安に端を発する景気減速のあおりを受けてか売り物件がとても多くなってきています。
今まで人気の地区で品薄であったエリアなどでも、ここ数ヶ月で物件が急に増えてきており、現在の価格で早く売却をしたいという傾向が見られます。
物事のスピードがとても速く変化する時代です。情報は持っていて損はしません。色々なものを活用して、賢い不動産購入をしましょう。

9月21日にカーサ・カレラ（旧木口建築）さんの内観会に行ってきました。
仲良くさせてもらっている木口設計士より「今回も力の入った作品だから、ぜひ見に来て！」とお誘いいただいていた事もあって、内観会のお手伝いも兼ねて平井にある建築現場に行って来ました。

とても目立つ外観ですぐ分かりました。玄関と思われる場所に搭のようなデザインが施されており（どんなになってるんだろ～と思いいながら）、全体的にはヨーロピアンな雰囲気。落ち着いていて存在感のある木口設計士らしい意匠です。
今回は一般の見学会ではなく案内状持参の内観会でしたので詳細については控えますが、かなりこだわりのある施主様ならではの、デザインや色使いは見ごたえのあるものでした。
注文住宅をデザイナーと打合せしながら作り上げていく、そんな過程が見て取れるような楽しいお住まいです。
そんな中でも私が気に入った部分を少しピックアップして見ます。
玄関ポーチ。ブルーの素焼きタイルが目に飛び込みます。（その前の玄関ドアもすごかったですが）　その中央にあるデザインタイルは木口専務がヨーロッパ行かれた時に仕入れられた物だそうです。やっぱり本物は違いますね～ベネチアンガラスがとても綺麗でした。

リビングは吹き抜けになっていて天井には木梁でデザインしています。真っ白な漆喰の壁に無垢の梁が絡み合って深みを出し、その組み合わせが何とも言えない落ち着きを出しているように感じました。
写真では分かりにくいですが、全体は円形になっており、それを取り巻くように階段があり、曲線に曲線が重なって作っている美しさが2階から見ると際立っています。

これはリビング外側にあるダイニング側からの写真ですが、壁紙の色使いもさることながら造作の丁寧さを感じることができます。大きな曲線に沿うように幅木をおさめているのですが、これは中々難しい作業で仕事の丁寧さが良く分かります。木口設計士のデザインだけでない仕事へのこだわりが感じとれます。

まだまだ紹介したいところはあるのですがこの辺で終わりにしておきます。続きに興味ある方は、カーサ・カレラさんにお問合せしてみて下さい。
こだわりの住宅はいつ見ても楽しいものです。

原油高に始まり、多くの小売商品の価格が上がっています。昨今、住宅価格においても同様で、部材の値上がりの話を耳にする事が多くなりました。
では、実情はというと・・・やはり住宅メーカーを筆頭に住宅価格は高くなっています。
住宅コンサルの仕事では各住宅会社の見積りを目にしますが、春ぐらいから徐々にその傾向が強くなってきていました。中には今期に入って三度も価格変更をしている会社さんもあります。
実際に石油関連商品が高騰し、中国特需の影響からの建材費の上昇、輸送費負担増など、ここ数年かけての物価上昇を考えると、価格転嫁を極限に抑えていた住宅会社も耐えられないレベルに達しているというのが現実です。
これらは、ある意味仕方の無いことですが、このような時期に住宅購入を考える消費者はどのように対処したら良いかとご質問をいただきます。
物価が上がっても比例して所得が増えてなければ「分かりました」と了解することも出来無い訳ですし、無い袖はふれません。そこで提案するのが、「間取りの見直し」と「設備仕様の見直し」です。
現在も販売が好調なある会社さんの例ですが、2年前と比べて延べ床面積が10％少なくなっているとのことです。ただ単純に部屋を小さくした訳では無く、廊下や収納といったところを部屋に取り込んだり、本当に必要な部屋かどうか考えて工夫をしたプランを作っているので、逆に満足感は高くなって価格も抑えられているとのことです。
価格の大半は部材費ですから、知恵を出し合い効率的な間取りにし、10％の床面積を削減できれば、設備仕様は落とさずとも価格を抑えるというケースですが、これはお互いにメリットがある対策だと思います。
もう一つは「設備仕様の見直し」です。住宅のスペックはここ10年で飛躍的に向上しました。設備関係も至れり尽くせりの商品になっています。もちろん、価格が同じでそれが出来ればバンバイザイですが、実際にはそうもいかず価格上昇の要因になっています。
便利な物に頼るばかりではなく、住まい方や考え方を変えれば必要で無い設備もあります。これも間取りと同じく、本当に必要か、実際に使えるのかを考え、不要と思った物は削除すれば結構価格は下がるものです。
どちらにしても、信頼出来、親身になってくれる住宅会社や担当者を選択することで、実現可能なことばかりです。それが難しければ、客観的な意見をアドバイスしてくれる住宅コンサルを活用するのも良いと思います。
「家」は建て時に建てて価値のあるものです。思い立った時に賢い買物が出来るよう情報収集しましょう。

8月24日に土地購入セミナーを行いました。内容は、これから土地購入を考えている方向けのセミナーで、不動産流通の仕組み、土地価格の決まり方、土地探しのポイントという形でお話をさせていただきました。

今回の主催は住宅メーカーである旭化成ホームーズ岡山支店さんでした。日頃より、私どもが取り組んでいる「バイヤーズエージェント」の考え方にも賛同いただいており、「お客様に間違いの無い不動産購入をしていただきたい」との主旨で企画されたものです。当日は13組の方々に参加いただきましたが、不動産市況が大きく様変わりしている昨今だけに、皆さん熱心に耳を傾けていただいたように感じます。

セミナーでは、最初に取引に関する不動産流通の基本的なことを説明しますが、これが分かり易いようで分かりにくく、不動産業界の不透明さを感じる部分です。これについては、予備知識として知っていただくレベルで構わないので、次に購入へのプロセスや対応方法についてお話を進めていきます。
具体的な不動産を購入する為のポイント、そのコツを私の考えとしてお伝えしたあと、最後に「購入者の味方となる業者、協力者を見つけること」の重要性と、それをどのように見つけるかをアドバイスさせていただきセミナーは終了します。

セミナー終了後は個別相談も数件いただき、購入予定者の方々の悩みなどをお聞きするのですが、その度にこのようなセミナーの重要性を強く感じます。まだまだ、独自でセミナーを開催する力はありませんが、このような機会を活用しながら、多くの方にお話する機会をもっと増やしていきたと思う一日でした。

8月14日東証1部上場会社のアーバンコーポレーションが民事再生の申請をしました。
広島に本社を構え、分譲マンション事業や不動産再生事業では他にない切り口で先頭を走っていた不動産デベロッパーの会社でしたが、その発想や行動力は他に類の無い会社だっただけに残念な報道でした。
急激に事業を拡大していただけに危ぶむ声もありましたが、この3月期は過去最高益の利益もあげていただけに、数ヶ月でこのような形になるとは思いもよりませんでした。
コラムでも何度か取り上げましたが、今年に入ってから不動産を取り巻く環境は大きく変わってきています。上場している不動産会社が立て続けに5社も倒産している現在の状況がそれを物語っています。本当に異常な状況と言えます。
これらのことの発端は「サブプライム問題」ですが、バブル崩壊後底値に至った不動産を、またもやマネーの行く先として取り扱った金融機関や、投機ファンドの責任は重大だと思います。
このような事が起きると不動産取引のマーケットは縮小します。取引が低調になることで不動産の価値が下がります。不動産の価値が下がってしまうと、所有している個人や企業に影響を与えます。（資産の減少）　その結果、経済活動が落ち込んでしまいます。
景気が冷え込めば、収入や将来に不安を抱えてしまう消費者も、不動産購入の時期を逃してしまうことになってしまいます。
バブル崩壊から20年、立ち直ってきたかに思えた不動産取引が、またまた足踏みをしてしまうのかと危惧してしまいます。

毎日日課としているメールチェックにＨＰのアクセス数チェック。
ＨＰのアクセス数は普段なら100件以内なのですが、ここ一週間のアクセス数は多い日で2,000件、少ない日でも300件前後と激増。その上、岡山県内からのアクセス数よりも東京や県外からのアクセスが多くなっていると言う現象が起きてました。
「なぜ？？」と思いつつ調べて見ると、あるサイトに当社のＨＰが紹介されていてそれが原因ということが分かりました。
そのサイトは、優れたWebデザイン、かっこいいWebサイトを集めたWebデザインのサイト「ズロック」で、ここに紹介をされていたおかげでアクセス数が激増していたのです。
サイトを覗いてみると、有名企業やベンチャー企業の素敵なＨＰが紹介されています。その中にスタイルプランニングのＨＰも・・・何とも摩訶不思議、表現できない感じでした。

明日は「海の日」。梅雨も明けて夏真っ盛りの季節になりました。
今日も猛暑日らしい・・・本当に暑い・・・。
最近良く使われる言葉になりましたが、「年々暑さはましてきてるような感じが・・・」これって歳のせい？と思ったりしましたが歳を重ねると暑さには鈍感になるとのこと、本当に地球が暑くなってきてるみたいです。
さて、これから8月末までは不動産業界も「夏枯れシーズン」に入るので商談の引合いは極端に減ります。こんな暑さだから無理も無いと思います、食欲も落ちれば購買意欲も落ちるのは当たり前です。
ただ、9月に入ると急に忙しくなってきます。住宅会社や不動産会社の中間期もさることながら、暑さが和らいでくると消費者の購買意欲も高まってくるものです。
暑さが続くこんな時期だからこそ、来る日の為にクーラーの効いた自宅やお店でのんびりと情報収集をしてはどうでしょうか。
モデルハウスも人が少ない分ゆっくり見学できるメリットもありますし、冷たい飲み物も出してくれたりします。
考えようによっては、日頃より時間を掛けて検討できる良いチャンスだと思います。

7月5日、6日と夢フェアに行ってきました。今回は土地購入に関する相談ブースを担当することになったので、関連会社のファーストランドと共同で参加させてもらいました。
真夏のような天気の中、多くのお客さんが会場におこしになられていました。夢フェアは今回で18回目の開催だそうで、各種イベントや無料相談コナー、各セミナーと盛りだくさんのイベントで皆さん楽しまれているようでした。
私たちは、初の試みである土地購入に関する相談ブースを担当したのですが、想像していたより多くの方が来られ、不動産に関する相談事の必要性をあらためて感じた一時でした。

右の写真は、ファーストランドの奥野さん、飯田さん　→
今回は、バイヤーズエージェント活動を活用いただいている「カーサ・カレラ」の木口設計士さんのお勧めで参加させてもらいましたが、こんな形で不動産に関する相談を受けるのも切り口が違って良いな～と正直感じました。
また、主催者であるウッデイワールド野崎さんのイベントに対する情熱には頭が下がる思いでした。
今後も機会があれば参加していこうと思います。